Затишье перед бурей: ситуация на рынке недвижимости

 

Советы профессионала. Затишье перед бурей, только так можно охарактеризовать сегод-няшнюю ситуацию на рынке недвижимости некоторых провинций Канады. В этом месяце Canada Mortgage and Housing Corporation опубликовала неутешительную статистику состояния дел на рынке недвижимости. В отчете говорится, что жилищное строительство в наиболее популярных провинциях Канады, а это Онтарио и Британская Колумбия, достигло той точки кризиса, до которой мы не доходили ни разу за всю историю статистических наблюдений. 

 

Причина - агрессивная иммиграционная политика правительства, по которой в период с 2021 по 2023 год в Канаду прибудет более одного миллиона двухсот тысяч новых иммигрантов, а также то, что за два года пандемии и начавшегося за этим кризиса на рынке недвижимости Онтарио и Британской Колумбии объёмы нового строительства значительно сократились, многие девелоперы были вынуждены вообще уйти с рынка или отложить проекты до лучших времён. 

Худшая ситуация сложилась на рынке недвижимости GTA, где помимо всего вышеперечисленного правительство решило за счёт недвижимости пополнить опустевший бюджет. С 15 сентября этого года development charges на новое строительство увеличены сразу на 49%, что привело к тому, что себестоимость строительства значительно выросла, и девелоперы были вынуждены ещё поднять цены в выходящих в продажу проектах.

 

Для получения финансирования девелоперу необходимо до начала строительства продать как минимум 75% проекта, а сделать это по новым ценам и на фоне общего кризиса создавшегося сегодня из-за резкого повышения моргидж-ставок стало очень не просто.

 

Соответственно многие девелоперы просто отложили проекты, при этом продолжая платить кредиты за уже приобретённые для застройки земельные участки, что также скажется на ценах, когда все эти проекты выйдут в продажу после окончания кризиса.

 

В недавно вышедшем отчете Canada Mortgage and Housing Corporation говорится, что для сбалансирования рынка недвижимости Канаде необходимо за следующие 8 лет построить три с половиной миллиона объектов жилой недвижимости, а средний уровень строительства в Канаде за последние 10 лет - это всего 250 тысяч новых объектов ежегодно.

 

Причём многие эксперты говорят о том, что цифра в 3,5 миллиона существенно занижена, так как не учитывается огромное количество канадских граждан, ранее проживавших за границей и возвращающихся в Канаду из-за резкого снижения уровня жизни в европейских странах. Так что для баланса спроса и предложений, в действительности, скорее всего потребуется гораздо больше недвижимости, а построить даже половину необходимых объёмов нет никакой возможности. 

Сегодняшний рынок недвижимости GTA и окрестностей практически замер, покупать новостройки очень дорого, а получение финансирования на покупку на вторичном рынке значительно усложнено из-за резко поднявшихся моргидж- ставок. По моему мнению, активный спрос вернётся на рынок GTA не ранее середины или конца следующего года, и в это же время правительство начнёт опускать ставки кредитования, чтобы рецессия не переросла в депрессию, после чего цены вторичного рынка быстро догонят новые цены новостроек, и рынок нового строительства стабилизируется. 

Я также практически уверен, что очень скоро мы увидим изменения в сроках амортизации моргиджа, и на смену сегодняшней двадцатипятилетней амортизации придут моргиджи с амортизацией в 35 и 40 лет, что, с одной стороны, существенно уменьшит ежемесячные платежи по кредитам и значительно упростит квалификацию при получении кредитования, а с другой стороны, вкупе с падением ставок по кредитам, ожидающемся во второй половине 2023-го - начале 2024-го г., послужит причиной восстановления рынка недвижимости и будет способствовать новому резкому витку цен вверх.

 

Однозначно одно - если недвижимости не хватает, а в следующие несколько лет нехватка будет ещё большей, чем в предыдущие годы, цены неминуемо будут расти, и охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию можно не иначе как затишье перед большой бурей. 

 

Многие не понимают, как могут расти цены, когда и так цены на недвижимость космические. Да, это так, но давайте посмотрим на цифры. Если стоимость квартиры $850.000, и моргидж взят на 700.000 тысяч долларов, то ещё совсем недавно ежемесячный платёж по такому моргиджу составлял чуть меньше 3100. И для большинства владельцев недвижимости это было приемлемо. При сегодняшней кредитной ставке - это уже $4300, что серьёзно бьёт по семейному бюджету.

 

Если амортизация изменится на 35 лет, а ставка упадёт до 3%, то платёж за такой моргидж будет $2700, а при амортизации 40 лет платёж будет меньше двух с половиной тысяч. При этом мы не берём ставки кредитования в 1,5%, которые мы видели во время пандемии, а берём среднестатистическую ставку в 3%. В этом случае и с учётом хоть и незначительного, но всё же ощутимого поднятии заработной платы практически во всех профессиях, та недвижимость, которая в 2021 году стоила $850.000, будет столь же доступной, но уже при цене более миллиона.

 

Большинству владельцев недвижимости, причём как покупающим для себя, так и инвесторам, важно не то, сколько стоит недвижимость, а каков будет ежемесячный платёж по кредиту. Для инвесторов же ситуация ещё более выгодна, так как мы ожидаем, что ставки аренды очень существенно вырастут в ближайшие годы. Квартиры, построенные после 15 ноября 2018 года, не находятся под рент-контролем, и поднимать аренду там можно на сколько угодно.

 

Соответственно, получается двухсторонне выгодная ситуация. Пока кризис и цены не растут, аренда всегда сильно идёт вверх, так как потенциальные покупатели квартир уходят в арендованное жилье. Когда ситуация нормализуется, то рост аренды останавливается, но цена ее не падает, а вот цены на недвижимость начинают резко идти вверх.

 

Сегодняшняя аренда на квартиры, купленные несколько лет назад, перекрывает расходы по содержанию квартиры даже при сегодняшних ставках кредитования, соответственно, инвесторам нет никакой проблемы спокойно переждать кризис, а продать недвижимость уже на следующем витке цен.

 

Тем же, кто сегодня входит на рынок инвестиций, я бы советовал присмотреться к проектам, которые близки к окончанию строительства. Такие проекты есть, там цены ниже, чем в проектах, стройка в которых только планируется, и не придётся платить большие development charges. Неплохие варианты можно найти сегодня как на вторичном рынке, так и на рынке перепродаж ранее заключённых pre-construction контрактов. 

Ну а если говорить о покупке на этапе котлована, самые выгодные варианты выходят в продажу за пределами города, в прилегающих к GTA районах. Кроме этого, великолепно чувствует себя рынок Калгари, где ситуация в корне отличается от Онтарио и Британской Колумбии и где сегодня рынок напоминает то, что мы видели в Торонто в предыдущие два года. С учётом того, что в Калгари цены на сегодня в два с лишним раза ниже, чем в Торонто, что там нет ни developer charges, ни Land Transfer Tax, а депозит на pre-construction проекты составляет всего 10% от стоимости недвижимости, на сегодня это лучшее место в Канаде для инвестиций в новостройки. 

На нашем веб-портале www.newGTAcondos.com вы найдёте много интересных инвестиционных предложений, также на портале есть ссылка на наш YouTube канал, где можно посмотреть много интересных и полезных видео на тему инвестиций на рынке недвижимости. Опытная команда компании Right At Home Realty Investments Group всегда поможет вам сделать выгодную инвестицию. Звоните нам и приезжайте в наш офис в Ричмонд Хилле, если вам понадобилась консультация или вы хотите выгодно вложить деньги.

Максим Багинский
Broker of Record/Founder 
416-832-8343 
contact@newGTAcondos.com
www.newGTAcondos.com