Сколько стоит и как купить недвижимость в Доминиканском раю
Советы профессионала. Спрос на недвижимость в Доминикане бьёт все рекорды, все выходящие в продажу проекты продаются молниеносно, а цены растут прямо на глазах. В этой статье я хочу рассказать вам, как купить тут недвижимость, сколько для этого понадобится денег и какие есть возможности кредитования, а также - на какой доход от краткосрочной аренды владельцы недвижимости могут рассчитывать в то время, когда не используют недвижимость сами.
Итак, вы задумались о покупке недвижимости в Доминиканской Республике. С чего начать?
Посмотреть все предлагаемые к продаже проекты можно на нашем веб-портале www.buycaribbeanhome.com. Если вы первый раз на портале, то для того чтобы иметь полный доступ к сайту и видеть цены, планировки, условия депозита и другую информацию по проекту, вам нужно будет зарегистрироваться и создать свой пассворд. Незарегистрированные пользователи видят лишь поверхностную информацию. Далее я рекомендую назначить встречу. Это можно сделать, нажав кнопку, записаться на консультацию или book appointment в зависимости от того, в какой версии сайта - русскоязычной или англоязычной - вы находитесь.
Вы выбираете удобный для вас день и время и можете выбрать онлайн-встречу, встречу в нашем офисе в Ричмонд Хилл или же по телефону, и я вам подробно расскажу все нюансы и процесс покупки, а также мы подберём проект, наиболее подходящий под ваш бюджет и желания.
Сколько денег вам понадобятся и в какие сроки?
После выбора квартиры и подтверждения её девелопером проекта у вас есть 24 часа, чтобы внести платёж за резервтрование. Обычно это 5000 долларов США, и они входят в стоимость квартиры. Далее мы отправляем все ваши документы в юридическую компанию Crescent Law, которая представляет интересы наших клиентов в Доминикане. Стоимость полного сопровождения сделки, включая подготовку и проверку pre-construction контракта, регистрация его в регистрационной палате, а также оформление недвижимости в собственность по окончанию строительства стоит полтора процента от суммы покупки.
При заключении вами контракта с юридической фирмой вы оплачиваете 60% от этих полутора процентов. Подготовка и проверка контракта занимает около трёх недель. Когда контракт готов, юрист высылает контракт вам на электронную почту. Его надо распечатать, подписать и отправить курьерской почтой назад в юридическую компанию. Всё это можно сделать у нас в офисе в Ричмонд Хилле. Далее контракт подписывает девелопер, он регистрируется в регистрационной палате, и на этом сделка завершена. Юридическая компания может курьерской почтой выслать оригинал контракта вам на домашний адрес или же оставить его на хранение у себя, копию контракта вы получаете по электронной почте. По окончанию строительства pre-construction контракт понадобится юристам для перевода на вас права собственности.
После того как сделка завершена, в течение недели вам надо перечислить девелоперу первый платёж. Обычно это 20 или 25% от стоимости покупки, за минусом тех пяти тысяч, которые вы заплатили при резервировании квартиры. Стандартный депозит на pre-construction сделки в Доминикане - это 20 или 25% после подписания контракта, и от 35 до 45 процентов от стоимости покупки в течение всего срока строительства. Эти платежи привязаны к этапам строительства и могут быть подстроены под удобную вам схему платежей. Кто-то предпочитает платить небольшими порциями, но часто, кому-то удобно делать крупный платёж, например, раз в пол года. Наиболее распространённой схемой являются платежи раз в 3 месяца. То есть в год вы делаете 4 платежа.
Вот как выглядят платежи по квартире, если вы покупаете сегодня просторную двухспальную квартиру в одном из люксовых комплексов Пунта-Каны за 300 тысяч и окончание строительства в 2027 году. (Фото №1).
Вы платите 5000 при резервировании квартиры, далее оплачиваете первую часть услуг юриста – это 2700 долларов. Примерно через месяц у вас будет первый платёж (25%) от стоимости покупки за минусом уже заплаченных 5000, и это будет 70.000. Далее в течении строительства вы должны будите сделать 10 платежей по 10.500 долларов каждый, и по окончании строительства оплачиваете последние 40% стоимости квартиры, и это 120.000, а также оставшийся платёж в юридическую компанию - это 1800 долларов. Никаких дополнительных платежей при покупке квартиры от строителя нет, при условии, что этот кондоминиум имеет CONFOTUR (это освобождение от всех налогов на 15 лет), а почти все проекты крупных девелоперов имеют попадают по эту льготу.
На сегодня цены на квартиры на восточном побережье, в зависимости от площади квартиры и проекта, варьируют от 150.000 до 600.000. Соответственно, если вы покупаете квартиру за 150 тысяч, все указанные платежи в два раза меньше, а если квартиру или виллу за 600 тысяч, то платежи становятся ровно в два раза больше.
Теперь по поводу кредитования. Ипотечный кредит на квартиру возможно оформить за 3 месяца до окончания строительства, а выдан он будет в день перевода на вас права собственности. Первый вариант - это когда вы получаете кредит на оставшиеся 40%, которые вы должны заплатить девелоперу при переходе права собственности, и второй вариант - когда вы берёте 70% от оценочной цены квартиры на момент окончания строительства. Обычно стоимость квартиры на момент окончания стройки на 15-20% выше, чем то, за сколько вы её купили на этапе котлована. В итоге получается, что вы можете получить кредит на 80% от покупочной стоимости квартиры. То есть то же самое, что в США или Канаде. Вот только стоимость кредитования в Доминикане примерно на 2% дороже, чем в Канаде, так что большинство наших клиентов выплачивают доминиканскую недвижимость полностью, при необходимости получая кредитную линию или увеличивая сумму ипотечного займа на своё основное жилье.
На какой доход вы можете рассчитывать от краткосрочной аренды в то время, когда не используете квартиру сами?
Допустим, вы планируете использовать квартиру для себя около месяца каждой год.
Вот два реальных примера квартир в тех же районах, где сегодня мы продаём новостройки. Причём это очень консервативный расчёт, посчитанный на основе более старых, построенных 4-5 лет назад комплексов. Сегодня тут строятся гораздо боле комфортабельные комплексы от крупных девелоперов с мировыми именами, и, конечно, аренда там будет выше. Но возьмём цифры из уже проверенной на сегодняшний день статистики.
Первый пример - это просторная двухспальная квартира в самом фешенебельное месте восточного побережья Доминиканской Республики а Кап-Кане. Такую квартиру можно приобрести тут сегодня за 340 тысяч долларов США, и такая квартира будет приносить вам в год от краткосрочной аренды, которой полностью занимается менеджмент комплекса, чистыми, после вычета всех расходов около 50.000 американских долларов в год. (Фото №2 ). А с учётом 5% годового подорожания квартиры за 7 лет инвестиционного цикла (2 года строительства и 5 лет аренды) принесёт вам около полумиллиона долларов США. И это если недвижимость будет дорожать лишь на 5% в год, скорее всего, подорожание будет больше.
Вот то, как в процентном отношении недвижимость Доминиканы дорожала в последний 8 лет и что эксперты прогнозируют на следующие 4 года.
Как видно из этого графика (Фото № 3 ) прогноз - это поднятие цены на 10-12% ежегодно.
И вот второй пример с более дешёвой квартирой в районе Dominicus/Bayahibe, где сегодня двухспальную квартиру в люксовом проекте можно приобрести дешевле 200 тысяч долларов. (Фото № 4). Ежегодный чистый доход от аренды тут чуть меньше 17.500, а общий пассивный доход от аренды и роста цены за семилетний инвестиционный цикл составит около 220.000 американских долларов.
Ну и, конечно, при покупке квартиры, помимо очень выгодного инвестмента, вы получаете место, куда приятно ездить отдыхать всей семьёй. Отдыхайте с комфортом и при этом зарабатывайте.
Максим Багинский
Брокер
Right At Home Realty Investments Group
416-832-8343
10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON
Caribbean portal:
Toronto and Calgary portal:
