Сколько сегодня зарабатывают инвесторы в Калгари?
Советы профессионала. Недвижимость Калгари бьёт все рекорды. В среднем за 2023 год недвижимость Калгари подорожала на 15%, при этом большинство наших проектов - квартиры в кондоминиумах и таунхаусы, а эти виды недвижимости подорожали на 19 и 20 процентов соответственно. Так что, в отличие от Торонто, 2023 год был отличным годом для недвижимости Калгари, ну и, конечно, для тех, кто прислушался к нашим советам по поводу этого многообещающего рынка. Сегодня после относительно тихого января покупатели вернулись на рынок, и похоже, что февраль этого года по количеству продаж опять побьёт все рекорды, но, думаю, что ненадолго. Впереди традиционно горячие весенние месяцы, ну и все ожидают скорое снижение ставок кредитования. Так что в этом году недвижимость Калгари побьёт ещё не один рекорд.
Сегодня я хочу рассказать о том, какие прибыли получают те, кто вкладывает деньги в строящуюся недвижимость Калгари. Давайте возьмём типовой проект многоквартирного комплекса в Калгари, строящийся в ближайшем пригороде, это примерно 20–25 минут езды до центра даунтауна Калгари на автомобиле или поезде LRT.
Таких проектов в 2023 году прошло через нас больше десятка. Это, как правило, 4–5-этажные комплексы в master planed community, то есть не просто отдельно стоящий кондоминиум, а централизованная застройка большой территории, где помимо жилой недвижимости одновременно строится вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. Такие комплексы, как правило, состоят из 200 -300 квартир. Хорошая двухспальная квартира с паркингом и локером в таком комплексе стоит около 400 тысяч долларов. И это - первый плюс Калгари, в Торонто подобная квартира стоила бы около 800 тысяч. Второй плюс Калгари - это то, что тут нет никаких дополнительных платежей на клоузинге, когда дом построен.
Если в контракте написано 400 тысяч, то это и есть полная цена квартиры, всё, что покупателю нужно будет заплатить при вступлении в право собственности, это около двух с половиной тысяч за адвокатские услуги. В Торонто же сегодня клоузинг обойдётся как минимум в 40-50 тысяч долларов, так как тут есть такие дополнительные платежи, как land transfer tax, development charges park levies и т.д . А аппетиты у городских властей Онтарио растут каждый день.
Для покупки квартиры стоимостью 400 тысяч в Калгари нужно в течение года несколькими платежами внести всего 10% от стоимости, и это опять приятный сюрприз, так как при покупке квартиры в Торонто внести надо 15%, а иногда и 20%. А ведь чем меньше денег вы вложили в инвестицию из собственного кармана, тем она даёт большую доходность. То есть вы купили квартиру, заплатив 40.000 долларов – 10% от стоимости квартиры, и впереди у вас 4 года стройки. Сколько будет стоить такая квартира через 4 года? Подорожание складывается из двух составляющих - это подорожание рынка и подорожание самого района застройки, из-за того, что там происходят какие-то глобальные изменения в инфраструктуре.
Если, конечно, район выбран правильно. Мы сити-эксперты как в Торонто, так и в Калгари, и отлично знаем, какие районы наиболее выгодны для инвестиций. Например, большинство продаваемых нашей компанией в 2023 году проектов находилось на востоке и северо-востоке Калгари. Вышедшая в январе этого года статистика от совета недвижимости Калгари чётко показывает, что именно эти районы подорожали за год больше других. Так что мы свой хлеб не зря едим. Но давайте даже не брать то подорожание в 20%, которое мы видели в 2023 году, хотя я уверен, что и в 2024 и в 2025 годах очень существенный рост цен в Калгари продолжится. Давайте возьмём половину от того, насколько реально дорожает недвижимость Калгари сегодня. То есть для расчетов возьмём не 20% подорожания, а 10%.
Причём в действительности правильный выбор района уже сам по себе даёт около 5% подорожания, соответственно, чтобы иметь в сумме 10% роста, нам необходимо, чтобы рынок дорожал всего на 5% в год, что в 4 раза меньше чем то, на сколько реально дорожает недвижимость Калгари сегодня. Итак, вы вложили 40.000 - 10% от стоимости квартиры, купленной за 400.000, и если рынок будет подниматься на 10% в год, то ваш депозит будет работать под 100% годовых. То есть вложенные вами 40.000, которые и вносить-то не надо сразу, зарабатывают вам 40.000 ежегодно. Неплохо, так, как в Торонто в самые горячие годы. Но и это ещё не всё. Ваш проект будет строиться 4 года, и даже по нашим очень пессимистичным расчётам, которые мы только что рассмотрели, квартира, купленная сегодня за 400 тысяч, к моменту окончания стройки в 2028 году будет стоить 585.000.
По Калгари сегодня почти все банки дают финансирование не от покупочной цены, а от рыночной цены квартиры на момент окончания строителства. Соответственно, вы сможете получить моргидж на 80% от 585.000, а это 468.000. Купили квартиру вы за 400.000, вложив 40.000 долларов собственных денег. Соответственно, для закрытия сделки вы должны девелоперу 360.000. То есть уже на закрытие сделки вы не только возвращает полностью свой депозит, но и забираете 68.000 прибыли. При этом вы не продали квартиру. В ней остаются 20% ваших денег, а это 117.000. И квартира продолжает зарабатывать вам деньги. Квартира сдаётся в аренду, напомню, что почти во всех наших проектах вы имеете опцию гарантированного рента и бесплатного менеджмента, то есть вам ничего не надо делать самим. А полученные на клоузинге 108.000 вы прекрасно можете использовать для покупки по той же схеме уже двух квартир. Это то, что мы делали в Торонто в течение 20 лет, создав таким образом многим нашим клиентам очень внушительные инвестиционные портфолио.
Да, сегодня в Торонто это не работает, зато это прекрасно стало работать в Калгари, где рынок стоял на одном месте более 10 лет. Пока Торонто подорожало в 3 раза, цены в Калгари оставались на одном месте. Теперь наступил черёд Калгари. Касательно же Торонто, не надо списывать его со счетов. Всё тут будет хорошо, уже есть положительные сдвиги, и очень скоро и этот рынок вернётся в норму, и цены тут начнут подниматься. Но сегодня всё же время Калгари, сегодня это именно то место, где зарабатывают инвесторы.
Максим Багинский, брокер
Right At Home Realty
Investments Group
416-832-8343
