Рынок недвижимости-2022: итоги года
Советы профессионала. 2022 год стал очень непростым для недвижимости Торонто и заставил серьёзно понервничать ее владельцев. Кто-то, конечно, поддался панике и постарался срочно продать недвижимость, у кого-то была вынужденная продажа, так как они не справлялись с сильно поднявшимися платежами по моргиджам, но у большинства всё же хватило выдержки этого не делать.
В действительности у инвесторов, которые придерживались наших советов и инвестировали в новое жильё и чья недвижимость не подвержена рент-контролю, все более-менее стабильно.
Посудите сами: если у вас был моргидж в 500 тысяч, то год назад ваш платёж по моргиджу составлял 2350 долларов, сегодня, в случае если моргидж был оформлен с плавающей ставкой, это чуть более 3000 долларов. То есть платёж увеличился на 650 долларов, но и аренда за такую недвижимость выросла примерно на 500 долларов в месяц.
Соответственно, финансовые показатели ухудшились лишь незначительно, и вряд ли это послужит причиной, по которой вы решите срочно продать недвижимость. У владельцев же старой недвижимости, где поднятие аренды невозможно по причинам рент-контроля, а это вся недвижимость, построенная до 15 ноября 2018 года, ситуация намного хуже. Многие владельцы такой недвижимости были вынуждены срочно продавать, и это привело к всплеску предложений на рынке. На сегодня эта недвижимость почти полностью раскуплена, и ситуация стабилизировалась.
Кроме этого, основные деньги инвесторы всегда делали на подорожании недвижимости, и даже если вы не собираетесь продавать инвестиционную недвижимость, то по крайней мере приятно видеть, что цена этой недвижимости растёт, также это отличный кредитный ресурс для высвобождения денег для следующей покупки и увеличения своего инвестиционного портфолио.
В 2022 году мы не увидели роста цен, но, тем не менее, надо не забывать, что подорожание предыдущего года было настолько глобальным, что, если поделить прошлогоднее подорожание на 2 года, мы всё равно получим отличный показатель роста, который гораздо выше среднестатистического.
Если взять все виды недвижимости, то по итогам года количество сделок упало по сравнению с прошлым годом на 49,4%, а средняя цена - на 7,2%, и если падение в количестве сделок было приблизительно одиноково во всех видах недвижимости, то падение цен в разных сегментах недвижимости было разным. Цены на отдельно стоящие дома упали на 11,3%, двухсемейные дома подешевели на 13,9%, таунхаусы - на 6,4%, а вот цены на кондо по сравнению с концом прошлого года практически остались на том же уровне, падение в этом сигменте составило всего 0,9%.
Но надо учитывать, что годом ранее отдельно стоящие дома поднялись в цене значительно больше, чем квартиры, и сегодняшняя разница в изменении цен в этих двух сегментах лишь выравнивает создавшийся ранее дисбаланс. Если посчитать среднее подорожание за последнии 2 года, то оно более чем в два раза выше, чем среднестатистическое подорожание в 6% годовых, которое считается нормой для рынка недвижимости Онтарио на основе статистики последних 50 лет.
Если считать статистику за три года, то картина ещё более впечатляющая. Для того чтобы цены вышли на среднестатистический уровень подорожания в 6% годовых, по итогу четырёх лет нужно, чтобы цены на все сегменты недвижимости за следующий год упали ещё приблизительно на 10%, что, учитывая сегодняшние вводные факторы, крайне маловероятно.
В конце года мы увидели незначительное возвращение спроса, что является хорошим сигналом того, что покупатель понемногу устаёт ждать, и сегодня мы имеем все шансы рассчитывать на восстановление рынка к середине следующего года. Сейчас на рынке недвижимости Торонто скопился огромный так называемый отложенный спрос. Это люди, готовые купить недвижимость, но пытающиеся поймать дно, что, как показывает практика, очень сложно, так как перелом как в лучшую, так и в худшую сторону происходит буквально молниеносно.
Вспомните события марта 2022 года, когда рынок недвижимости изменился от супергорячего до полностью мёртвого буквально в течение двух недель. За 30 лет моей работы в области инвестиций в недвижимость молниеносные изменения в трендах рынка как в лучшую, так и в худшую сторону я видел неоднократно, и поймать эту точку практически невозможно. Сегодня рынок покупателя, и продавцы готовы продавать с хорошим дисконтом, а назавтра покупать уже нечего, и везде multiple offers, это мы видели много раз.
В своих предыдущих статьях я неоднократно писал, что, по моему мнению, самая низшая точка, скорее всего, придется на февраль 2023 года, после чего начнётся постепенное восстановление рынка.
Я могу немного ошибаться во времени, так как ситуация с восстановлением рынка сильно привязана к действиям Центрального Банка Канады, который, боясь с инфляцией, поднимает ключевую процентную ставку.
Для начала восстановления рынка необходимо, чтобы Центральный Банк Канады объявил об окончании подъёма ставок. Надо не забывать, что, борясь с инфляцией и поднимая процентную ставку, Центральный Банк Канады в то же время загоняет экономику страны в рецессию, которая при неправильных действиях правительства легко может перерасти в депрессию, это все понимают, и для того, чтобы этого не произошло, правительству скоро придётся опускать ставки.
В ноябрьском отчёте Центральный Банк Канады первый раз за 89 лет показал убытки, долго такая ситуация продолжаться не может, и скоро им прийдётся начать снижение процентной ставки.
Вопрос только в том, когда это начнётся. Большинство финансовых аналитиков предсказывают, что ставки кредитования пойдут вниз с середины или конца 2023 года, что, на мой взгляд, наиболее вероятный сценарий. Но если кто-то думает, что рынок недвижимости восстановится только тогда, когда ставки опять станут низкими, то они сильно ошибаются, в данный момент, с учётом огромного отложенного спроса, скопившегося за этот год, для разворота рынка достаточно того, что Банк Канады заявит об окончании поднятия ставок.
Это послужит покупателям сигналом к действию, и именно с этого момента рынок начнёт восстанавливаться. Недавно был проведён опрос большого количества агентов по недвижимости. Целью опроса было выяснить, по каким причинам количество сделок, совершаемых на рынке недвижимости, сегодня вдвое меньше, чем в прошлом году. Большинство агентов ответили, что у них большое количество потенциальных покупателей, у которых нет проблем с получением кредитования и которые на данный момент не покупают недвижимость, так как не уверены, что цены не опустятся ещё, и просто выжидают.
В действительности это очень важный статистический показатель, который указывает на наличие большого отложенного спроса, который в определённый момент неминуемо резко развернёт рынок. После последнего поднятия ставок Банком Канады 7 декабря на 0,5% и с учётом хоть и медленно, но падающей инфляции, на сегодня мы практически вплотную подошли к той отметке, когда ставку кредитования поднимать далее будет невозможно.
Соответственно сценарий, который я описываю в этой статье, уже не за горами. Тем, кто собирается продавать недвижимость, я бы посоветовал подождать, к концу следующего года у них будет возможность продать недвижимость дороже, а вот у тех, кто планирует купить с хорошим дискаунтом, времени остаётся всё меньше и меньше.
Отдельно следует отметить рынок недвижимости Альберты в целом и рынок Калгари в частности, в отличие от большинства провинций, столкнувшихся в 2022 году с кризисом недвижимости, этот год был для недвижимости Калгари одним из самых успешных. Цены тут росли на протяжении всего года, отдельно стоящие дома подорожали на 8%, а подорожание в современных кондо комплексах составило 15-20%. Арендные ставки в Калгари за 2022 год выросли на 20-25%. Это связано с тем, что Альберте удалось диверсифицировать экономику, привлечь в провинцию большое количество высокотехнологичных компаний и полностью уйти от экономической модели, опирающейся только на энергетический сектор.
Это привело к созданию очень большого количества высокооплачиваемых рабочих мест и к большой внутрипровинциальной миграции. Десятки тысяч людей переехали сюда из других провинций, наибольшее количество из них перебрались в Калгари из Онтарио и Британской Колумбии. На сегодня vacancy rate на аренду в Калгари менее 1%, а строительный сектор явно не успевает за очень быстро растущим спросом.
По мнению большинства аналитиков, подобная ситуация в Калгари сохранится как минимум на ближайшие несколько лет, а принятый в декабре акт о независимости Альберты от федеральных властей Канады серьёзно увеличит доходы провинциального бюджета и будет способствовать дальнейшему процветанию провинции Альберта.
Вот таким выдался 2022 год. Для некоторых он стал серьёзным испытанием, а некоторым принёс отличную прибыль. Всё зависело от того, как вы были подготовлены к подобной ситуации и какие шаги предприняли в этом году. Надеюсь, что 2023 год будет гораздо менее напряжённым.
ПОЗДРАВЛЯЮ ВСЕХ ВАС
С НОВЫМ ГОДОМ, СЧАСТЬЯ, ЗДОРОВЬЯ И, КОНЕЧНО,
ОТЛИЧНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРИБЫЛЕЙ
В 2023 ГОДУ!
Максим Багинский
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
416-832-8343
mbaginskiy@gmail.com
