Отличия законодательств Альберты и Онтарио: что важно знать инвесторам? 

 

Советы профессионала. В последние два года деньги инвесторов потоком уходят в недвижимость Калгари, где доходность инвестиционных вложений сегодня в 3 раза выше чем в Торонто.  Законодательство Альберты существенно отличается от Онтарио, и многие наши клиенты задают одни и те же вопросы. 

 

Вопросы абсолютно правильные, так как разница в покупке и эксплуатации инвестиционной недвижимости в Калгари сильно отличается от Онтарио, и, конечно, неплохо знать все эти нюансы перед тем, как принимается решение о покупке. 

Надеюсь, эта статья ответит на большинство возникающих вопросов, ну а если нет, звоните нам или назначайте online-appointment на портале www.newGTAcondos.com, и я постараюсь ответить на все ваши вопросы. 

Итак, начнём с покупки. Калгари, в отличие от Торонто, и я уже неоднократно писал об этом в моих предыдущих статьях, сильно продвинулся в современных технологиях, касающихся повседневной жизни, это же коснулось и процесса покупки недвижимости. Если в Торонто, когда наш клиент выбрал планировку квартиры, мы должны связаться с девелопером, сделав запрос на данную планировку, узнать, на каких этажах эта квартира свободна и какова будет её точная цена, потом обговорить это с потенциальным покупателем и лишь после этого отправить девелоперу форму резервирования данной квартиры, то в Калгари всё по-другому.

 Наша компания, как один из лидеров продаж инвестиционной недвижимости в Калгари, подключена к базе крупнейших девелоперов, так что мы видим в реальном времени, какая квартира свободна, её точную цену, потенциальную арендную плату, точную цену за обслуживание и так далее. 

Далее нам достаточно нажатием одной кнопки продать эту квартиру нашему клиенту. Всё происходит автоматически, уже через час-полтора покупателю на имейл придет линк для электронного подписания договора, после подписания, на которое, как правило, отводится 12 часов, договор вернётся к девелоперу, девелопер подпишите его со своей стороны, и покупатель, девелопер и мы получим законченную копию договора. 

С этого момента начинается десятидневный сooling period, в течение которого покупатель имеет право отказаться от покупки. Это время выделено законодательством Канады для того, чтобы покупатель мог подробно ознакомиться с контрактом и задать все вопросы, если такие возникли. 

Если мы работаем с проектом, то наши адвокаты уже проверили договор и считают его полностью безопасным, тем не менее, после получения подписанного девелопером контракта также дополнительно проверяется каждый контракт. Мы очень дорожим своей репутацией, и безопасность клиента для нас - на первом месте.

После подписания контракта в течение 24 часов нужно сделать первый платеж по договору. Вместе с контрактом приходит инструкция по переводу платежа на счёт адвоката, который будет держать непозиционные деньги на траст-аккаунте до окончания строительства. Так же, как и в Онтарио, депозиционные деньги не идут девелоперу, они в полной безопасности. Деньги от адвоката будут отправлены девелоперу только после окончания строительства, в момент перехода права собственности на недвижимость. Следующий платёж по контракту покупатель делает в сроки, установленные договором точно таким же образом. Суммарный депозит в pre-construction контракте в Калгари, как правило, 10%, а не 15-20%, как в Торонто, что очень существенно влияет на доходность инвестиции во время строительства.

Второй крупный нюанс - это то, что pre-construction контракты в Калгари очень простые и не предусматривают никаких дополнительных платежей. Так как в Калгари нет ни Land Transfer Tax, ни Development Charges, ни Park levis, ни каких-то других дополнительных платежей, Closing тут - это лишь около 2000 долларов платы адвокату. То есть конечная цена квартиры отличается от цены в контракте приблизительно на 2000, в отличие от Торонто, где Closing cost может быть 30-50, а иногда и более тысяч - в зависимости от места расположения объекта. В Торонто заранее посчитать эту сумму можно лишь очень приблизительно. В Калгари же всё чётко. И, на мой взгляд, это именно так, как должно быть. 

 

Кроме этого, инвесторам не надо дополнительно платить на Closing $24.000 HST, а после того, как квартира сдана в аренду, заполнять application на возврат этих денег. HST в Калгари попросту нет. Далее - в Калгари практически нет периода между occupancy (момент выдачи ключей) и closing (переход права собственности). Если в Торонто этот период в среднем составляет от 6 до 9 месяцев, то в Калгари в некоторых проектах его нет вообще, а в других - 2-3 недели. Это тоже существенное преимущество, так как в период между occupancy и Closing вы платите девелоперу occupancy fee.

 

Теперь об аренде. Тут тоже множество положительных нюансов для лендлордов. Ну, во-первых, при цене недвижимости в два раза дешевле, чем в Торонто, арендные ставки в Калгари ниже торонтовских всего на 15-20%, и, естественно, при таких цифрах инвестор имеет положительное Cash Flow от аренды. 

Все современные комплексы в Калгари имеют собственные менеджмент-офисы, расположенные непосредственно в комплексе, и именно они сдают квартиры в аренду и делают менеджмент недвижимости для инвесторов. Стоит заметить, что Vacancy rate в Калгари сегодня близок к нулю, то есть вся выходящая в аренду недвижимость сдаётся молниеносно. 

Многие pre-construction проекты продаются с гарантированной арендой и бесплатным менеджментом на 2 года. То есть, покупая недвижимость, покупатель одновременно с договором на покупку подписывает договор аренды и гарантированно получает деньги на свой банковский счёт ежемесячно после окончания строительства.

 

Кроме этого, законы в Калгари полностью на стороне лендлордов. Тут нет рент-контроля, цену аренды вы вправе поднять в любое время и на сколько считаете нужным. Тут также нет автоматической пролонгации контракта, как в Онтарио. То есть если контракт заключён на год, и вы не хотите далее сдавать этому тенанту квартиру, он обязан съехать в день окончания контракта.

В отличие от Торонто, в Калгари вы имеете право взять с тенанта месячную плату, как Damage deposit, которая возвращается только после того, как тенант освободил помещение, и вы считаете, что оно в хорошем состоянии. 

 

Кстати, в контракт на аренду в Калгари вы легально имеете право вставить условием - No pets. Ну и, наконец, в случае возникновения проблем с тенантом процесс выселения, который в Торонто тянется месяцами, а иногда, из-за перегруженности судов, до года, в Калгари занимает всего несколько недель.

Надеюсь, эта статья поможет вам лучше понять, почему Альберту многие называют раем для лендлордов. На нашем YouTube канале (New GTA Condos) в плейлисте Инвестиции в Калгари вы найдёте много видео, где я рассказываю об инвестициях в Альберту, привожу сегодняшнюю статистику и делаю прогнозы о том, что будет происходить в Калгари в ближайшие несколько лет. 

Тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость Калгари, я очень рекомендую посмотреть эти видеорепортажи. Вы найдёте там массу полезной информации.

 

Maxim Baginskiy
Right At Home Realty Investments Group

www.newGTAcondos.com
416-832-8343