«Купить нельзя откладывать»

И где будем ставить запятую? В никогда не спокойном океане рынка недвижимости Большого Торонто бурный зимний шторм неожиданно сменился полным летним штилем. Надолго ли и чего нам ждать дальше? Не будем гадать на картах или кофейной гуще. Лучше обратимся с вопросами к специалисту. Наш сегодняшний гость - успешный риэлтор и финансовый консультант (Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage) Таль Сивак.

«Я убежден, покупка жилья – неважно, первого, второго или двадцатого – относится к важнейшим событиям в жизни людей, от которого они рассчитывают получить долговременный положительный результат», - рассуждает Таль Сивак, риэлтор и финансовый консультант (Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage). Он охотно делится с нами своими советами.

- Тем, у кого есть жилье, которое они хотят продать, чтобы купить что-то другое (неважно – побольше или поменьше), я советую повременить с продажей, рефинансировать, и на эти деньги приобрести то, что им нужно. Разумеется, интерес на мортгидж будет другим, но это окупится общей ценой, ведь цены сегодня просели, и об этом знают все.
- Уточните, кстати, насколько они все же просели в среднем?

- Зависит от конкретного района, конечно, но в среднем примерно на 15%. Причем я бы не назвал это снижением цен, это именно их просадка, потому что их перестали искусственно толкать вверх. Почему так случилось? На мой взгляд, не только потому, что банки подняли rates на мортгидж и правительство ввело какие-то новые ограничения. Просто рынок недвижимости устал сам по себе. Он был настолько сильно перегрет и завышен, что это не могло продолжаться вечно.

Когда в феврале этого года я видел цены на жилье, то сам начинал нервничать от того, как быстро они растут. Даже в Бэрри, очень популярном у нынешних инвесторов, таунхаузы продавались по 900 тысяч долларов. Но это нонсенс, такого не может быть, по крайней мере, сейчас. Поэтому нынешнюю «просадку» цен я бы не назвал катастрофической или неожиданной. Ни один рынок – фондовый, фьючерсный, криптовалют или недвижимости – не движется постоянно только вверх. У всех бывают периоды подъема, спада или коррекции. Вот и наш рынок недвижимости сейчас находится именно в фазе коррекции, и ничего страшного в этом нет. 

Конечно, поднятие rates на мортгидж несколько подкосило покупателей. Это объяснимо: за довольно длительный период времени люди привыкли к тому, что мортгиджи выдают под 1,5%, что деньги на ипотеку почти бесплатные. Так вот сейчас они уже не совсем бесплатные, хотя по-прежнему недорогие – под 4-5%. Для сравнения: в России их выдают под 15-20%, а в Аргентине – под 25%.

- А какой процент считается разумным в странах с нормально развитой экономикой?

- На мой взгляд, это 5-7%, т.е. мы находимся в пределах разумного. Более того: нынешний канадский rate не будет держаться на этом уровне вечно, он непременно снизится. Сегодня правительство таким образом явно пытается выровнять финансовую ситуацию в стране в целом после того, как в период недавней пандемии безвозмездно раздало значительные суммы для поддержки населения. Эти суммы теперь надо возвращать в государственную казну. Каким образом? Банковскими ставками по кредитам, инфляцией, подорожанием бензина и т.п. Конечно, логичнее было бы поднять налоги, но нынешнее и без того малопопулярное правительство явно опасается столь радикальной меры. 

- Тем более, когда бизнесы только-только начали вставать на ноги после карантина.

- Разумеется. Поэтому правительство делает, по сути, то же самое, но обходным путем – через инфляцию. Собственно, это и подстегнуло поднятие банковских rates: они просто не могли оставаться на уровне 1,5% при официальном уровне инфляции в 8%. Но когда финансовое положение страны в целом стабилизируется, rates непременно упадут. Не могут не упасть, потому что операции с недвижимостью – купля-продажа, инвестиции, земельные налоги и т.п. - ежегодно приносят казне миллиардные прибыли, от которых невозможно отказаться.

- Выходит, нынешнее повышение ставок лишь замедлило движение на рынке недвижимости, но остановить этот поток в целом правительство не может, да и не захочет.

- Именно: не может и не захочет. Если оглянуться назад, похожая ситуация была и в 2014, и в 2018 году, и в конце 2008-начале 2009 года. Как и тогда, рынок сегодня резко затормозился, многие люди находятся в растерянности. И среди моих клиентов немало таких, кто собирался продавать жилье, но пока я им этого делать не советую. Во-первых, цены действительно упали. Во-вторых, сейчас вообще ничего не продается, даже если цена заявлена с большой скидкой – люди явно ждут, что будет дальше, и пока вообще ничего не покупают. 

Прошу прощения за грубоватое сравнение, но в какой-то степени покупатели явно подвержены стадному инстинкту. Когда все вокруг покупают, то покупают всё, даже несмотря на то, что цены на недвижимость растут на 50 тысяч каждую неделю, как это было в конце 2021-начале 2022 года. Любой продавец в считанные дни получал в то время по 30-40 предложений, и никого из покупателей это не пугало и не останавливало. А когда ажиотаж в апреле-мае спал, и появилась реальная возможность без суеты и толкотни выбрать подходящий дом, никто почему-то вообще ничего не покупает. Для меня такое поведение – загадка.

- Придется считать его неуправляемой природной стихией.

- Наверное, так. Поэтому, наблюдая это, я пока отговариваю своих клиентов что-либо продавать - нет смысла сейчас терять 150-200 тысяч. Лучше подождать. А тем, кто собирается продать одно жилье и купить другое, я предлагаю рефинансировать свой мортгидж, и на эти деньги купить то, что им сейчас требуется. Осенью, когда люди вернутся из отпусков, а правительство тем временем закончит процесс поднятия rates по банковским кредитам, ситуация на рынке недвижимости прояснится и стабилизируется. Вот тогда и можно будет подумать о продажах.

- Таль, теперь предлагаю перейти на другую сторону поля и поиграть за команду покупателей, тех, кто нуждается в жилье прямо сейчас. Что вы посоветуете делать им?

- У них непростая ситуация. Из-за того, что рынок продаж резко замер, сейчас стремительно растут цены на аренду жилья. Дошло до того, что в Торонто некоторые агенты устраивают презентации предложений на арендное жилье. Такого никогда прежде не было. 

И все же тем, кто уж созрел и был готов к покупке своего жилья, т.е. скопил какие-то средства на первоначальный взнос и четко понимает, откуда возьмет деньги на дальнейшее покрытие мортгиджа, я бы советовал не откладывать приобретение недвижимости. 

Во-первых, потому, что именно сейчас цены на дома существенно снизились – значит, можно купить то, что хотели, существенно дешевле, либо за уже подтвержденный банком кредит при-обрести что-то еще лучше ранее намеченного. 

Во-вторых, деньги, накопленные на первоначальный взнос, при официальной инфляции в 8% (а неофициальной, наверное, 12-13%) быстро обесцениваются. Сами сравните, сколько бензина, например, вы могли приобрести на $1000 полгода назад и сколько сейчас. Или сколько стоил ваш привычный набор покупок в магазине Wаlmart год назад и, скажем, на прошлой неделе. Разница впечатляет! Поэтому, чтобы не терять существенную часть из тех 50, 70 или 100 тысяч, накопленных на первоначальный взнос за покупку недвижимости, лучше вложить их в нее как можно скорее.

Третья причина не откладывать такую сделку состоит в том, что осенью рынок непременно придет в себя, и прежние потенциальные покупатели, еще недавно подававшие по 30-40 предложений на каждый объект недвижимости, убедившись, что ничего катастрофического за лето не произошло, на него вернутся. Значит, цены неизбежно снова начнут расти. Ведь спрос на дома и квартиры никуда не делся, он лишь замер на лето, как это бывает практически каждый год.

- И дефицит жилья становится острее день ото дня.

- Да, он сохраняется, а в Торонто и Онтарио даже накапливается, учитывая, что подавляющее большинство новых иммигрантов оседает именно здесь. И тот ураганный спрос на рынке аренды, что мы наблюдаем сегодня, поверьте, это пока «цветочки» – настоящие «ягодки» нас ждут впереди. Значит, заявленные на продажу дома будут активно скупать не только те, кто сам намерен в них жить, но и те, кто их выставит на аренду. 

Сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию непременно надо рассматривать в комплексе. Всем людям надо где-то жить – на улице в коробке от холодильника долго не протянешь. И если вы, выжидая более выгодной цены, медлите с приобретением жилья для себя, завтра его купят инвесторы и, быть может, сдадут его вам же, но уже гораздо дороже, чем вчера или позавчера. Например, в Бэрри аренда обычного таунхауза с тремя спальнями, без излишеств и претензий на класс люкс, уже вплотную приближается к 3-м тысячам долларов. Это сумасшедшие суммы, но это, к сожалению, не предел, потому что у многих семей просто нет другого выхода, кроме аренды.

- Вечная дилемма - что лучше: купить жилье или снять?

- Разумеется, если денег на первоначальный взнос нет вообще, ответ один - снимать. Если же средства есть, на мой взгляд, надо решаться на покупку. Когда накоплений маловато, можно обратиться к квалифицированному финансовому специалисту, и во многих случаях подходящий выход найдется.

- Не могу не отметить, Таль, что хотя имя у вас нерусское, вы прекрасно говорите и очень аргументированно рассуждаете на русском языке. Если можно, расскажите немного о себе.

- Я рос в Израиле, поэтому мой семейный детский русский язык, увы, быстро растворился в иврите – школа, затем армия... Лишь в Канаде вместе с русской женой и моими клиентами, 95% которых лучше всего говорят именно по-русски, я полностью восстановил его. Больше того: именно по-русски я веду свою профессиональную страничку в интернете и блог в фейсбуке. Я уверен: любой специалист, работающий с людьми, по определению не может быть косноязычным. 

- Тем более, когда речь идет о немалых деньгах и длительных финансовых обязательствах.

- Конечно. К тому же я убежден, что покупка жилья – неважно, первого, второго или двадцатого – относится к важнейшим событиям в жизни людей, ведь они рассчитывают получить от этого долговременный положительный результат. Поэтому в таких делах нельзя полагаться на свою интуицию или советы знакомых – стоит обратиться к профессионалам, к специалисту, который за руку приведет вас к конкретному дому и четко объяснит почему вам его нужно или не нужно приобретать.

Если таким доверенным профессионалом для вас стану я, то добавлю к этим советам полное сопровождение покупки, начиная с получения мортгиджа, подготовки необходимых документов и вплоть до вашего въезда в новое жилье. Такая помощь особенно необходима тем, кто покупает жилье в Канаде впервые, а также тем, кто никак не может на это решиться, хотя вроде бы по всем статьям давно готов – просто духу не хватает.

В любом случае – мой телефон, профессиональный сайт и страничка в фейсбуке, где можно найти мои актуальные размышления и рекомендации по поводу рынка недвижимости в Торонто и его окрестностях, всегда к вашим услугам. 

Тел. 647-333-6673
Instagram: 
www.instagram.com/talsivak
FB business page: 
www.facebook.com/ifeInvestmentCN
website: www.housewizard.ca

Беседовала Татьяна Ясинская.