Финансовые новости из офиса Сергея Тотрова (Prime Rate, Variable vs Fixed mortgage rate, изменения правил в подаче offer при покупке)
Советы специалиста. Вот уже почти 20 лет мы отправляем e-mails с финансовыми новостями. Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу. Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение, присланное недавно. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на неё на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Рассылка Новостей».
Поздравляю с наступившим летом!!!
Пусть оно для всех будет мирным!!!
Если вы собираетесь в путешествие и у вас нет Travel Insurance от работы, звоните, мы поможем такую страховку оформить.
- Prime Rate опять увеличили на 0,5%. Что нас ждет дальше?
- Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на моргидж с фиксированным процентом?
- Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?
Имеете ли вы право знать величину конкурентного предложения при подаче offer на покупку собственности?
Страховая программа, выгоду от которой получает сам застрахованный.
А теперь немного подробнее:
1. Prime Rate опять увеличили на 0,5%. Что нас ждет дальше?
Банк Канады увеличил 1 июня банковскую учётную ставку на 0,5%, такое сильное повышение произошло второй раз за последние 22 года, обычно изменение составляло 0,25%. Соответственно, Prime Rate также увеличился на 0,5% и теперь его величина составляет 3,7%. Интерес на Variable Rate mortgage и кредитных линиях (secured and unsecured) также вырос.
В газете Financial Post от 3 июня 2022 года была напечатана статья Rate could top 3%: BoC deputy - inflation much higher than we expected, в которой говорится о том, что инфляция в апреле достигла 6,8%, что безработица уменьшилась, экономика работает хорошо и может справиться с ещё большим повышением процентной ставки.
Центральный Банк Канады считает, что банковская учётная ставка (overnight lending rate) будет и дальше подниматься от текущей величины в 1,5% до диапазона 2%-3%, и вполне вероятно, что это будет ближе к 3%. До эпидемии коронавируса эта величина составляла 1,75%.
Если overnight lending rate поднимется до 3%, что будет с Prime Rate, какова будет его величина? При банковском интересе в 1,5%, Prime Rate сегодня 3,7% Если даже его поднимут ещё на 1,5%, то Prime Rate поднимется до 5,2%, а variable rate mortgage будет в пределах 4% - 4,5%.
Ближайшее заседание Центрального Банка страны назначено на 13 июля 2022 г.
В следующем разделе мы поговорим о том, надо ли уходить от плавающего процента, надо ли фиксировать процент на моргидж.
2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на моргидж с фиксированным процентом?
Действительно, сегодня многие задаются вопросом, не пора ли переходить на фиксированный процент с variable rate mortgage?
Специалисты считают, что если разница в процентной ставке между плавающим и фиксированным процентами составляет больше 1%, то лучше оставаться на variable rate mortgage.
В продолжение расчётов по Prime Rate из предыдущего раздела мы указали, что Prime Rate может достигнуть 5,2%. Если такое произойдёт, а мы не знаем точно, случится это или нет, интерес на плавающий моргидж продолжит подниматься и достигнет отметки в 4%-4,5%.
Нужно помнить, что когда человек планирует остановить будущее увеличение интереса на сумму долга и говорит сам себе - да, надо зафиксировать процент, чтобы он не рос, то он фиксирует не его сегодняшний плавающий процент по variable rate mortgage, а переходит на тот фиксированный процент, который банк предлагает в данный момент.
А что сегодня предложит вам банк по фиксированным процентам? Ну никак не ниже 4,84%, зачем же сознательно идти на более высокие проценты и сильно повышенные выплаты за моргидж?
По статистике плавающий процент в течение длительного периода времени выигрывает, та же статистика показывает, что 50% всех моргиджей в течение 3-х лет переделываются: продажа/покупка по различным причинам, рефинансирование для закрытия текущих долгов и т.д. Штрафные при разрыве моргиджа с фиксированным процентом существенно выше чем 3-хмесячный интерес (штраф при разрыве плавающего моргиджа).
Банки же всегда заинтересованы в моргиджах с фиксированным процентом: интерес выше, штрафные больше. Моё мнение, лучше оставаться на variable rate mortgage.
3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?
Нам очень многие звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal, но в большинстве случаев звонки раздаются за 1,5-2 месяца до окончания контракта, а иногда и за 2-3 недели до renewal date.
Реальность - март - апрель 2022 года.
За последние 1,5 месяца все банки дружно и намного подняли фиксированный процент, а также сильно уменьшили скидку от Prime Rate. Такие же серьёзные изменения происходили и в марте прошлого года, а сейчас изменения происходят практически ежедневно. Любое повышение или падение процентов на моргидж всегда происходит неожиданно, даже если мы предполагаем, что это скоро произойдёт, всё равно не знаем точную дату и время. Поздно вечером банк может прислать e-mail, что интерес через два часа увеличивается. И что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего.
Давайте посмотрим, почему люди не звонят по поводу оформления моргиджа за 4 месяца до окончания контракта и отметим, что можно сделать, чтобы получить финансовый выигрыш.
Деньги не самое главное в жизни, просто без них тяжелее жить...
• Многие просто не помнят дату окончания своего контракта по моргиджу.
Это действительно так, в жизни много чего происходит, однако это легко исправить. На нашем вебсайте есть подраздел (Manage Your Mortgage | totrov.com), в котором вы можете зарегистрироваться и внести дату переоформления своего моргиджа, не так важно, когда это будет, хоть через 5 лет. Мы будем следить за датой и позвоним вам заранее.
• Человек надеется, что проценты на моргидж будут ещё ниже.
Замечательно, но кто даст 100%-ю гарантию, что интерес упадёт через 3-4 месяца?
Позвоните нам, мы зафиксируем сегодняшний интерес на моргидж и будем вместе надеяться. Если процент снизится, вы автоматически получаете лучший, так как вас уже одобрили в банке, если поднимется, вы выиграли.
• Кто-то ждёт предложение
от своего банка, что они предложат?
Можно, конечно, и ждать, но ведь ваш банк пришлёт письмо за 30-60 дней до окончания контракта.
Если 60 дней назад процент был ниже, вы проиграли, а это ваши деньги и ваша жизнь... Вполне возможно, что если вы платите за моргидж с низким процентом, вы сэкономите деньги и купите себе то, что не могли ранее.
• Уже переделали моргидж, так как банк предложил за 6 месяцев до окончания существующего контракта перейти на новый с лучшим процентом.
Давайте подумаем, а надо ли было это делать, ведь в течение следующих месяцев интерес может и упасть.
Как избежать этих ситуаций? Всё очень просто — зарегистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com (Manage Your Mortgage | totrov.com) и мы будем отвечать за то, чтобы вы получили моргидж с наилучшим процентом.
4. Имеете ли вы право знать величину конкурентного предложения при подаче offer на покупку собственности?
В газете National Post от 4 июня 2022 года была напечатана статья Blind bidding: good thing or bad?, в которой говорится, что с 1 апреля 2023 года продавцы не будут больше ограничены одним вариантом продажи - не раскрывать потенциальным покупателям цену, предложенную другими покупателями. У продавцов будет выбор, c каким вариантом они хотят пойти, открытые или закрытые торги. В статье приводятся мнения как сторонников закрытых торгов, так и противников.
Как минимум, у продавцов появится возможность выбора. Риэлторы помогут сделать правильный выбор в зависимости от состояния рынка жилья на тот момент.
5. Страховая программа, выгоду от которой получает сам застрахованный.
Большинство людей готовы подписать страховой контракт, если они понимают, что сами увидят выгоду от такой страховки, ощутят на себе пользу и бенефиты от наличия страхового плана.
Страховой контракт Critical Illness Insurance отвечает всем этим условиям:
- если что-то случится со здоровьем, то вся сумма выплачивается самому застрахованному.
- если ничего не случится, то человек сам получает все деньги обратно.
- если, к сожалению, застрахованный человек умирает, то все его выплаты за страховку отдаются наследникам.
Есть возможность и детям купить такой контракт, в котором представляет интерес условие возврата всех накопленных денег через 20 лет. Это может быть хорошим дополнением к детской накопительной программе для образования (RESP) и, одновременно, работать как страховой план, на всякий случай.
Такой страховой контракт желательно иметь каждому, ведь если что-то случается со здоровьем, то работать не может не только заболевший, но и тот, кто за ним ухаживает. И не так важно, кто заболел, тот, кто больше зарабатывает или тот, кто меньше, финансовые трудности будут у всей семьи.
Сегодня нет возможности сказать - а мне не дадут такую страховку.
На рынке существуют несколько компаний, которые предоставляют страховой контракт любому человеку, невзирая на его «болячки», семейную историю, на предыдущие отказы от страховых компаний. В таком контракте даже не имеет значения, курит человек или нет, то есть принимают абсолютно всех, так как нет медицинских вопросов. Человек может быть застрахован даже, если болел раком, конкуренция делает своё дело. В итоге все люди имеют возможность застраховаться.
Кстати, для тех, кто курит, цена будет такая же, как и для некурящих.
Страховые компании существуют разные и поэтому есть возможность застраховать любого. Если вы знаете кого-то, кому было отказано или давали повышенную цену в страховом контракте Critical Illness Insurance, то сообщите ему наши координаты и мы оформим страховой контракт.
Все знают выражение - знал бы, где упаду, соломку подстелил. Давайте сделаем страховку, чтобы ничего не случилось, пусть даже самое маленькое покрытие, лишь бы оно было.
Вы выбираете выплаты в месяц, и мы находим подходящий план.
Сергей Тотров
Финансовый консультант CFP, CLU, EPC
Mortgage Broker AMP
TOP-75 Mortgage Brokers
in Canada 2015-2020
Bus: (416) 222-0533
Cell: (416) 456-7706
