Инфляция и ставки по кредитам: как выгодно использовать ситуацию?
Советы профессионала. Как работает экономика без кредитов? Для того чтобы получать такую же прибыль в процентном отношении, как с кредитами, надо, чтобы доходность бизнеса была в разы больше.
Если переложить это на недвижимость, то купленная полностью за наличные односпальная квартира в Торонто должна сдаваться в аренду более чем за 11.000 долларов в месяц, чтобы приносить такую же доходность на вложенные деньги, как аналогичная квартира, купленная с кредитом в 80% от стоимости и сдающаяся за $2300.
Кредитование имеет ключевое значение во всех видах бизнесов. Будь то производство, строительство, сфера услуг и так далее.
Одним из стимулов, позволяющим бизнесу зарабатывать больше, является снижение процентных ставок по кредитам. В пандемию процентные ставки были значительно снижены, и это позволяло многим бизнесам при гораздо меньших заработках иметь доходность и держаться на плаву, так как меньше приходилось тратить на проценты по кредитам.
Если, опять же, рассмотреть это на примере квартир, то во время пандемии из-за падения процентных ставок арендодатель мог сдавать квартиру не за $2300, как ранее, а за $2000, и доходность его инвестиции оставалась примерно на том же уровне, как и раньше. Сейчас же арендатор вернулся на рынок, спрос увеличился в разы, и начались конкуренция.
Снять жилье снова стало непростой задачей, арендные ставки стали еще больше, чем до пандемии, а проценты по кредитам пока остаются низкими, соответственно, доходность увеличилась.
Если взять любой другой бизнес, то происходит то же самое. Цены на товары и услуги значительно выросли за последние годы, а стоимость кредитов по-прежнему низкая.
Во время острой фазы пандемии ставка межбанковского кредитования была опущена до 0,25%, то есть находилась и находится по сей день на рекордно низком уровне. Тем не менее, этой меры не хватало, и правительство включило печатный станок на полную мощность, раздавая деньги направо и налево. В итоге на руках у населения сконцентрировалась большая денежная масса.
В последние полгода экономика восстанавливается, и люди стали тратить деньги, как и прежде, но за время локдаунов экономике был нанесен серьезный урон, и товаров на рынке недостаточно. Основной закон экономики гласит, что находящаяся на руках денежная масса должна быть в балансе с находящимися на рынке товарами и услугами. Сейчас же мы видим полный дисбаланс.
Денег много, а товара мало. Это привело к очень сильной инфляции, которая в реальности намного выше официально заявляемых 5%, так как существуют разные системы подсчета. Пятипроцентная инфляция учитывает лишь минимальную потребительскую корзину, а если взять более широкий спектр товаров и услуг, то инфляция выше 10%, а по некоторым подсчетам и все 15%.
В итоге Центральный банк Канады попал в очень непростую ситуацию. С одной стороны, надо срочно и значительно поднимать ставки кредитования, чтобы обуздать инфляцию. С другой стороны, экономика еще достаточно слаба, и сильное поднятие ставок может не только затормозить рост, а даже попросту убить экономику, погрузив ее в длительную рецессию.
При поднятии ставок на руках у людей после оплаты процентов по кредитам будет оставаться гораздо меньше денег, чем ранее, и, соответственно придется затянуть пояса и тратить меньше.
Бизнесы начнут получать меньшую прибыль, а некоторые могут и вообще не выдержать. Рецессия - это то, что меньше всего хотят видеть экономисты, соответственно, поднятие процентных ставок, скорее всего, будет очень плавным. Но этого явно будет недостаточно, чтобы сдержать инфляцию.
По оценкам ведущих специалистов, к концу года инфляцию в лучшем случае получится лишь немного притормозить, а для возвращения ее в норму понадобится несколько лет. Соответственно, сегодняшние 100 долларов через 4-5 лет будут уже совсем другими деньгами, и купить на них можно будет гораздо меньше.
Схожий процесс происходит во всех странах мира, но Канада в данном случае имеет намного лучшие позиции. Ключевой фактор - это иммиграция, и именно поэтому власти приложили все свои усилия к тому, что бы в 2021 году страна получила 400 тысяч новых иммигрантов. Даже несмотря на пандемию в прошлом году власти смогли добиться желаемого результата, а в следующие 2 года планируется еще увеличить квоты.
Почему это так важно в сложившейся ситуации? Дело в том, что количество работающих людей прямо пропорционально количеству производимых товаров и предоставляемых услуг. Соответственно, новые иммигранты ставятся в противовес огромному объему денег, напечатанному во время пандемии, и это своего рода палочка-выручалочка для Центрального банка.
Если количество производимых товаров значительно возрастет, и при этом не будут печататься дополнительные деньги, то инфляцию получится обуздать даже без сильного поднятия процентной ставки. Так что с большой вероятностью резкого поднятия ставок мы не увидим.
Хотя, я думаю, что в этом году мы все же увидим два-три незначительных поднятия процентных ставок, и закончим год мы со ставкой около одного процента вместо 0,25%, которые мы имеем сегодня. По мнению большинства экономистов, на до пандемийный уровень ставки в 1,75% получится выйти не раньше, чем к концу 2023 года, и хотя возможны и другие варианты развития ситуации, но они маловероятны. Пока ясно только одно - поднятие процентных ставок скоро начнется.
Инвесторам в недвижимость не стоит опасаться обрушения рынка в связи с ожидаемым поднятием ставок во второй половине года. Да, это может остановить рост цен на дома, находящиеся в дорогом сегменте рынка, и, по моему мнению, скорее всего, это произойдет, но поднятие ставок никак не должно повлиять на квартиры и на относительно недорогие дома и таунхаусы в отдаленных районах GTA.
Тут я ожидаю дальнейшее подорожание, так как традиционно при поднятии процентных ставок покупатель постепенно уходит из дорогого сегмента в более дешевый. Кроме этого, более дешевый ценовой сегмент, а в данном случае, безусловно, это квартиры в кондоминиумах, это то, что покупают новые иммигранты, как свою первую недвижимость в Канаде, а с учетом амбициозных иммиграционных планов правительства спрос на этот сегмент будет только расти.
Тем же, кто только планирует приобрести инвестиционную недвижимость сегодня, я советую торопиться. Инфляция и спрос, в разы превышающий предложение, сделают свое дело, и через несколько лет цены будут уже совсем другими. Инвесторам надо использовать эту ситуацию.
Тем, кто ищет одноразовые инвестиции, это поможет неплохо заработать, а тем, чья цель - со временем создать внушительное инвестиционное портфолио, даст возможность уже к моменту окончания строительства иметь приличное equity в купленной на начальном этапе строительства квартире, а значит, станет возможно быстрое рефинансирование и высвобождения денег с целью покупки следующей инвестиционной недвижимости.
Сейчас сложилась идеальная возможность значительно увеличить свое инвестиционное портфолио в следующие несколько лет. Кроме этого, тем, кто не успел еще рефинансировать недвижимость и высвободить накопившиеся в equity-средства, я советую незамедлительно это сделать, так как скоро кредитные деньги станут дороже, а во время инфляции, как известно, долги обесцениваются, то есть ваш долг понемногу тает.
В итоге получается, что купленная в кредит недвижимость приносит двойной доход инвесторам. Недвижимость дорожает, а долг обесценивается, и это делает инвестицию еще более выгодной, чем при незначительной инфляции.
Maxim Baginskiy
Founder/ Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
416-832-8343
mbaginskiy@gmail.com
YouTube / Facebook
