Кондоминиумам Торонто: гороскоп на 2022 год

Советы профессионала. В сегодняшней статье я хочу рассказать о том, как, на мой взгляд, будет развиваться ситуация на рынке кондоминиумов Большого Торонто в наступившем году. Причем я хочу не просто описать наиболее вероятный сценарии, но и привести основные факторы, которые указывают на то, почему именно такой сценарий наиболее реалистичен.

Еще я хочу заметить, что за пятнадцать лет работы нашей компании на рынке Торонто все сделанные нами прогнозы попадали точно в цель, и за все эти годы мы не сделали ни одной значимой ошибки.

Итак, рынок кондоминиумов, который хоть и был очень горячим в 2021 году и показал поднятие цен по итогам года почти на 20%, далек от того подорожания, которое мы увидели в сегменте домов и таунхаусов. Дело в том, что 2020 год был абсолютно мертвым для рынка квартир, и поднятие цен в 2020 году было нулевым.

Соответственно, за два года цены на квартиры поднялись на 20%, то есть 10% в годовом эквиваленте – это, конечно, немало, но и, учитывая сегодняшнюю инфляцию, не так критично, как на рынке низкоэтажного строительства, где цены только за этот год выросли на 35%, а также на 15% в 2020 году. То есть среднее подорожание на отдельно стоящие дома за последние 2 года составляло 25% в год. Индекс разницы цен между домами и квартирами, который обычно колеблется в диапазоне между 500 и 600 базовыми пунктами, превысил отметку в 750.

 700 считается индикатором изменения рынка, как только индекс достигал 700 пунктов, квартиры всегда начинали резко дорожать, догоняя дома. Это было уже много раз, и это же мы увидели во второй половине прошлого года, когда спрос на квартиры резко пошел вверх. По моему мнению, эта тенденция будет наблюдаться в течение всего 2022 года. На сегодня квартиры - это самый доступный сегмент рынка, и альтернативы этому просто нет.

Спрос на кондоминиумы огромен, а учитывая, что к концу прошлого года иммиграция достигла намеченного ранее уровня, и в страну за год въехало 400.000 иммигрантов, а планы на 2022 еще более амбициозны, то спрос будет только расти, так как новые иммигранты - это потенциальные покупатели именно дешевого сегмента жилья, а это – кондо-квартиры.

Далее - вместо предвыборных обещаний строить больше власти продолжают закручивать гайки. С 1 января 2022 года девелоперы будут вынуждены до 10% от объемов строительства отдавать под Affordable Housing, а так как строить больше сегодня - просто не разрешимая задача из-за отсутствия достаточного количества техники, строительных материалов и квалифицированной рабочей силы, а теперь еще и придется отдавать часть построенного городу, то вместо увеличения темпов строительства мы неминуемо получим уменьшение количества квартир, выходящих в продажу.

 Кроме этого, вступает в силу закон, обязывающий девелоперов уменьшать выбросы тепла в атмосферу при эксплуатации многоквартирных комплексов, по которому к 2030 году выбросы должны дойти до нуля. Это очень дорогостоящие системы, и они неминуемо приведут к существенному удорожанию строительства, что, естественно, не может не отразиться на конечных ценах.

За последние два года себестоимость строительства выросла более чем на 30%, а цены - лишь на 20%, и доходность проектов на сегодня на исторически низком уровне, долго такое продолжаться не может, так как доходность девелоперов в 15% - это критическая отметка, на рынке много инвестиционных инструментов, дающих подобную доходность с гораздо меньшими рисками, соответственно, если не поднять доходность проектов, то строить становится невыгодно. И это еще один фактор, говорящий о том, что поднятие цен неминуемо.

Следующий немаловажный фактор - это то, что в правительстве готовится новый проект ряда мер по охлаждению рынка недвижимости, который будет принят в ближайшее время. Я считаю, что это полный абсурд, искусственно убрать спрос уже неоднократно пробовали в разных странах, и ни разу это не увенчалось успехом. Это дает охлаждение цен в краткосрочной перспективе, а через некоторое время приводит к очень сильному подорожанию, и то, что мы увидели в 2021 году - это именно отголоски мер по охлаждению рынка, принятых в 2017 году.

Сейчас, правда, все свалили на пандемию, но в действительности пандемия лишь усугубила то, что должно было произойти и без нее. Я об этом неоднократно писал в своих статьях в 2017–2019 годах. Тем не менее, не все виды недвижимости страдают во время попыток искусственного снижения спроса. Дешевый сегмент недвижимости лишь выигрывает от подобных мер. Мы уже видели в 2017 году, что цены на дома тогда опустились на некоторое время, а квартиры, наоборот, начали сильно дорожать. Это элементарный закон рынка, если нет возможности покупать дорогую недвижимость, покупатель уходит в более дешевый сегмент. И это еще один фактор, указывающий, что сегмент кондо-квартир в 2022 году получит дополнительный спрос.

Теперь о ставках кредитования. Я не считаю, что в 2022 году мы увидим сильное поднятие ставок, но сценарий, когда во второй половине года ставки кредитования начнут понемногу расти, на мой взгляд, наиболее вероятен, поднятие ставок всегда толкает покупателей в более дешевый сегмент недвижимости, и опять же это кондо-квартиры. 

Ну и, наконец, инфляция.  Как показывают последние исследования, инфляция не закончится быстро, как это предполагалось ранее. На сегодня только по официальным данным она уже почти 5% в год, в реальности же это 10 и более процентов. То есть деньги обесцениваются, а все товары и услуги дорожают. Недвижимость - это такой же товар. Разница в том, что, покупая недвижимость на начальном этапе строительства, вы вносите не полную стоимость товара, а лишь 15% от стоимости, и то не сразу. Дорожает же вся стоимость квартиры.

Поднятие цены на 10% в год даст возможность депозиту, внесенному по контракту, иметь доходность в 100% годовых, и при этом это один из наиболее надежных и малорискованных инструментов на рынке инвестиций. В настоящее время в Канаде, где жилья катастрофически не хватает, недвижимость стала подобна золоту. Товар, которого хронически не хватает, а произвести больше невозможно, неминуемо будет дорожать. Я абсолютно не сомневаюсь, что 2022 год будет годом существенного подорожания кондоминиумов, когда в графе подорожания мы опять увидим двухзначные цифры.

А деньги, внесенные в качестве депозитов в покупку на этапе котлована, будут работать с доходностью 100 и более процентов в годовом исчислении. В самом начале года наша компания выводит в продажу сразу ряд проектов, которые мы выбрали из множества других и считаем, что они принесут инвесторам отличную прибыль. Более подробную информацию можно получить на нашем вебпортале www.newGTAcondos.com, там же можно назначить online appointment, и я с удовольствием отвечу на все ваши вопросы. 

Для тех, кто собирается приобрести квартиры в начале года, напомню, что высылать заявки желательно заранее, до официального открытия проектов, так как рынок очень горячий, и практически все наши проекты распродаются буквально в считанные дни, а иногда и часы после открытия продаж. Желаю всем удачных инвестиций. 

Максим Багинский
Broker Of Record 
и владелец компании 
RIGHT AT HOME REALTY INVESTMENTS GROUP
web: www.newgtacondos.com 
 Тел. 416-832-8343