Как покупать недвижимость в условиях перегретого рынка?
Инструкция по выживанию. - Сколько оферов? - переспрашиваю я, чуть заикаясь в телефон, все еще не веря своим бедным ушам.
– Двадцать семь! – листинговый агент, кажется, сейчас лопнет от гордости, хотя, по сути, его заслуга лишь в том, что он заставил продавца поверить в то, что убитую полсотней жильцов, умоляющую снести ее халупу, надо выставить на рынок по цене семилетней давности, чтобы вызвать ажиотаж. Такое еще уметь надо.
– Двадцать семь… – повторяю я мертвым голосом, не зная, как в принципе объясню это своему клиенту и радуясь, что в наше время гонцам не рубят головы за дурные вести.
Двадцать семь оферов – именно с таким результатом продался пару недель назад дом, на который несколько лет назад даже никто и не посмотрел бы. Не в Торонто продался, в центре даунтауна. Не даже в престижном Торнхиле или Ричмонд Хилле. А за сто километров от нашей благословенной метрополии, в не менее благословенном Бэрри.
Я тоже была одним из тех двадцати семи риэлторов, которые в промежутке времени, четко обозначенном в инструкциях от агента продавца, затаив дыхание, нажали кнопку «send», отослав по указанному адресу «firm offer» без каких-либо условий, без инспекции, на сумму сильно выше заявленной в листинге. Да еще и приложив фотографию взятого заранее money order с депозитом, который по свистку предлагалось отвезти в офис к агенту.
Что ж… Велкам в нашу новую реальность – рынок, в котором все хотят купить, но никто, ни за какие коврижки не хочет продавать. Рынок самого сильного в истории дефицита жилья.
Я не буду отвечать сегодня на вопрос «кто виноват» - слишком много экспертов сделают это куда лучше меня.
Вместо этого я попытаюсь как можно более доступно и технически ответить на вопрос – что же делать? А точнее – что делать, чтобы купить это самое дефицитное жилье и не остаться навсегда в арендованной квартире с одной ванной и парковкой на улице. Предлагаю вашему вниманию несколько вариантов, возможностей и альтернатив действий. По пунктам.
1. МОЖНО принять правила игры и участвовать в bidding wars. Да, вы проиграли вчера. Да, вы можете проиграть и завтра. Но, возможно, на то были причины – возможно, вы неправильно оценили местный рынок, возможно, не проверили comparable solds. Но каждая такая неудача приближает вас к заветной покупке – к дому вашей мечты. Будьте готовы – организуйте моргидж-преапрувал, заранее проверьте подготовленный продавцами inspection report, сходите в банк, так как на сегодня продавцы требуют депозит-чек вместе с офером. И дерзайте! За спрос не бьют.
2. НУЖНО изучать цены по похожим проданным домам в той местности, в которой вы ищете жилье, и сконцентрировать свое внимание на тех листингах, хозяева которых не так сильно занизили цену и остались в диапазоне 50-100 тыс. от реальных цен. Да, такие дома есть, и немало. Более того, есть дома, которые выставили ВЫШЕ рынка, не вняв уговорам риэлтора. Эти дома могут даже простаивать, не привлекая ничьего внимания. Мало того, все еще есть достаточно много домов, на которые приходится ПОНИЖАТЬ цену спустя какое-то время. Для того, чтобы увидеть всю эту динамику, а также узнать, какие в местности реальные цены, предлагаю свой сайт, где есть функция поиска ПРОДАННЫЕ (SOLDS) – www.investhomesgta.com
3. ЖЕЛАТЕЛЬНО автоматизировать процесс. Спокойно и даже нудно ходить и давать оферы, пока не получится. С электронными подписями можно делать предложения очень быстро, в том числе и те, которые называются «були» (те, что посмели дать раньше заявленной даты для оферов). Многие покупатели сегодня даже не ходят на просмотры домов, довольствуясь виртуальными турами. Понравилось на видео – дают офер, чтобы не терять драгоценное время.
4. КАК АЛЬТЕРНАТИВА: переключиться на другие, менее популярные виды недвижимости. Не у всех есть нервная система и неограниченные финансы, которые требуются в сегодняшнем рынке недорогих домов и таунхаусов. Возможно, стоит, пока рынок не успокоился (а он обязательно когда-нибудь успокоится), сфокусировать свое внимание на других видах недвижимости – квартиры либо кондо-таунхаусы. Возможно, даже под ремонт или под сдачу, если вам не подходит локация или размер недвижимости. Кондо в GTA много. Старых, больших квартир, в которые с удовольствием, после косметического ремонта, заселится приличная, хорошо зарабатывающая семья и поможет вам хоть так втиснуться в рынок недвижимости, еще больше. Кондо не растут так сильно в цене, но и стоимость входа на рынок этого сегмента жилья не так высока. И, возможно, если у вас есть подходящие финансы и зарплата на покупку дома, вам имеет смысл вместо разбитого бунгало по сумасшедшей цене купить две квартиры – в одной жить, а другую сдавать. Совокупно они будут расти в цене не хуже, чем дом, а затрат потребуют меньше, потому что одна из них будет сдаваться.
5. КАК АЛЬТЕРНАТИВА: искать в недооцененных рынках, в полутора-двух часах езды от GTA – то есть в городах, из которых невозможно или очень тяжело каждый день ездить на работу в Торонто. Таких, как Ошава, Гамильтон, Гвельф, Китченер, Коллинвуд. В принципе, даже такие удаленные от GTA города, как Ниагара, Лондон и Уелланд прекрасно подойдут для инвестиции, и дадут вам возможность в будущем продать эту недвижимость и купить уже там, где вы захотите жить. Цены там не такие шокирующие, покупателей меньше, а арендная плата не сильно отличается от переоцененного GTA. Разумеется, ездить смотреть дома в эти места неудобно, но если устроить один-два сконцентрированных марш-бросков – думаю, любой с этим справится.
6. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не убеждать себя в том, что надо только немного подождать и рынок рухнет/скорректируется/просядет/упадет (нужное подчеркнуть). И вот тогда те, кто долгие годы терпеливо сидел в засаде и копил на первый взнос, получат-таки свою награду за терпение, скупив все в десять раз дешевле. Такое уже предсказывали – не раз и не два. Все эти теории, все эти новомодные финансовые гуру, обещающие спасение несчастным покупателям-девственникам – все это было с незапамятных времен и, уверена, продолжат сбивать с толку, обещая крах рынка всегда, даже когда цены будут в сто раз выше. Часто «обещатели» преследуют свои цели – например, убедить вас отдать свои деньги им, чтобы крутить их на стоках и получать с этого процент. Спросите себя – уверены ли вы, что сможете настолько точно подгадать свою покупку, чтобы купить ее именно тогда, когда недвижимость «на дне». Как вы узнаете, что это оно – то самое долгожданное, спасительное дно? Не проскочите ли вы его, думая, что цены будут продолжать падать, и не окажетесь ли вдруг на гребне очередного взлета, кусая локти, что слишком долго выбирали? А также спросите себя – по сравнению с сегодня, действительно ли прогадали те, кто купил дом перед одним из всем известных «проседаний» рынка - будь то 1989 год, 2008 или 2017?
7. Ну и последнее. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не махать рукой на «этот дурдом» и не уезжать в какую-нибудь деревню Гадюкино в другой провинции, за тысячу километров от всего, что можно назвать «экономическая и культурная жизнь». Даже если там можно прикупить дом по цене здешней односпальной квартиры. Почему? А вот об этом я расскажу в своей следующей статье.
Спасибо за внимание и с наступающим
всех Новым годом!
Ваша Виктория
416-897-4097
