Лендлорды и тенанты: вражда или сотрудничество?
Права и обязанности. Свою первую родину - Казахстан - Катя Наккарато вместе с родными покинула почти сразу после окончания Алма-Атинского университета. Она училась там на архитектора, но реализовывать полученные знания довелось уже в Канаде. Прежнего диплома, конечно, оказалось недостаточно. Пришлось поддержать его тремя местными сертификатами: двумя по архитектуре и одним по дизайну. Так что сегодня Катя Наккарато (для канадцев привычнее называть ее Кейт) - это не только успешный риэлтер, но также опытный графический дизайнер и профессиональный фотограф интерьеров и экстерьеров жилых зданий и помещений.
Большинство нынешних клиентов Кати – коренные канадцы. Но ей хотелось бы, чтобы об ее услугах подробнее узнали и в русской общине Торонто. Вот и предоставим слово ей самой.
- Как риэлтор я покупаю и продаю жилье, могу выгодно визуально представить дом или кондо перед покупкой или продажей, помочь с инвестициями и т.п. Однако мало кто знает, что риэлторы могут стать незаменимыми помощниками при аренде жилья и существенно помочь обеим сторонам – как владельцу (лендлорду), так и нанимателю (тенанту). И интересы клиентов с обеих сторон для меня всегда важнее моих собственных.
Нанимателям я могу найти жилье через специальную профессиональную систему MLS (Multiple Listing Service, realtor.ca) подготовить необходимые документы, оформить аренду и провести весь процесс, обойдя многие подводные камни.
Подскажу, на что нужно обратить особое внимание, как именно онтарийское законодательство защищает их интересы.
Важно отметить, что для нанимателей жилья это чаще всего бесплатный, высокопрофессиональный сервис. Но об этом, к сожалению, мало кто знает и мало кто этим пользуется.
Для владельцев жилья важно, что, будучи профессиональным фотографом и дизайнером, я могу наиболее выгодным образом преподнести их собственность, а как риэлтор помочь грамотно составить договор аренды.
Дом - мой, но правила - общие
Многие из участников этого процесса, к сожалению, не знают своих прав и не знают законов, эти права регламентирующих. Особенно это касается «маленьких лендлордов» - собственников, сдающих, скажем, бейсмент в своем доме или квартиру, купленную как инвестицию. Какие депозиты можно брать? Позволять или нет нанимателям держать домашних животных? Как в случае необходимости правильно выселить неугодных съемщиков? И так далее.
Все это серьезные вещи, и в случае нарушения этих правил любая из сторон может обратиться в существующий в
Онтарио специальный Трибунал владельцев и нанимателей жилья (Landlord and Tenant Board), где на разбирательство конфликта уйдет уйма вашего времени и нервов.
У многих собственников жилья существует убеждение, мол, «мой дом – мои правила». Но по канадским законам это не так. Как только ты решил сдавать – частично или полностью – свое собственное жилье, этот процесс тут же становится услугой, т.е. полноценным бизнесом. И к нему нужно подходить именно с этой точки зрения.
Не стоит полагаться на то, что если у вас с нанимателями сложились хорошие, дружеские отношения, так будет всегда – в жизни, увы, всякое бывает. Или вы можете сдать свое жилье таким клиентам, которые знают законы лучше вас – тогда тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому надежнее всего обеим сторонам опираться на законы. И именно в этом моя сильная сторона как риэлтора.
Как известно, многие люди ищут жилье на съем самостоятельно. Не понимая, что такую помощь в 99% случаев я могу предоставить им бесплатно, т.к. в системе MLS именно лендлорд платит за то, что риэлтор приводит к нему клиента.
Конечно, если наниматель просит меня найти ему жилье вне системы MLS, платить придется уже ему самому.
Пожалуй, я соглашусь с мнением, что нынешние законы Онтарио надежнее защищают права нанимателей жилья, чем домовладельцев. Канада – социальная страна, поэтому она сильнее защищает более уязвимых людей, у которых нет своего жилья, чем тех, у кого оно есть. Справедливо это или нет, трудно сказать - смотря с чьей стороны поглядеть.
Конечно, система не идеальная, ее пытаются менять, но когда будет достигнуто равновесие, сказать трудно. В любом случае мы обязаны придерживаться тех законов, которые есть сейчас. И чтобы выселить нежеланных арендаторов из своего дома или квартиры, владельцу предстоит нынче долгий и трудный процесс. Вот почему арендодателю лучше на этапе заключения контракта подобрать хороших жильцов, чем потом проходить через все круги бюрократического ада.
Однако и на тенантов нынешний закон накладывает немало обязательств. Нанимателей жилья можно официально выселить, если они не платят аренду или не вносят платежи вовремя; если нарушают права соседей; третья причина – если владелец жилья или его прямые родственники (исключительно дети или родители, а не братья-сестры и тети-дяди) сами намерены его занять.
Случается ли, что люди снимают или сдают жилье вообще безо всякого официального договора? Конечно, такое бывает.
Но надо понимать, что это гораздо бОльшая проблема для владельцев жилья, чем для его съемщиков. Между прочим, уже несколько лет в Онтарио действует особый закон, который гласит, что тенант, заехав в арендованное жилье, может удерживать оплату до тех пор, пока не подписал с хозяином официальное соглашение (Standard Ontario Lease).
Вообще подводных камней в этой сфере множество.
Довольно часто камнем преткновения становятся домашние животные. На уровне заключения договора об аренде лендлорд может выдвинуть требование: в мой дом – без животных! Но если это никак не оговаривалось и не внесено в соглашение, а новые жильцы въехали и привезли с собой, скажем, собаку, то поздно запрещать им содержать ее в вашем доме.
Единственное исключение состоит в том, что если сдаваемое жилье оборудовано общей вентиляцией или общим пространством (например, входом в дом или коридором) с другими людьми, у которых есть аллергия, это можно оспаривать. Но при одном условии: наличие аллергии должно быть засвидетельствовано медицинским документом, а не просто словами. Если же речь идет об отдельно стоящем доме, в котором нет других арендаторов, то съемщики могут смело въезжать туда вместе с любыми своими питомцами – никакие контрактные запреты им тут не помеха.
Как защитить в этом случае права владельца жилья? Подписать с нанимателями дополнение к контракту, где будет четко оговорена материальная ответственность за возможный ущерб, нанесенный их животными.
Другая нередкая причина конфликтов – депозиты. По законам Онтарио, лендлорд имеет право требовать с нанимателей жилья только два вида депозитов: за последний месяц проживания и за ключи. Сразу отмечу, что второй депозит возвратный и не должен превышать реальную стоимость установленного дверного замка и ключа к нему. Однако некоторые лендлорды требуют бОльшего: депозит за два месяца – первый и последний - или чеки, выписанные на год вперед.
Проблема тенантов в данном случае состоит в том, что пока они реально не въехали в нанимаемое жилье, у них, что называется, «птичьи права» и, увы, приходится соглашаться даже на нелегальные требования. Но как только тенант въехал в арендуемое жилье, он может официально оспорить нелегальный депозит. Таким образом, владелец жилья подвергает себя серьезной опасности.
То же самое касается чеков, выписанных на год или на несколько месяцев вперед. Попросить их лендлорд может и даже получить может, но требование беспрекословного выполнения этого условия сегодня в Онтарио незаконно. Тенант может поначалу согласиться на это, лишь бы нанять желанное жилье, но грамотный наниматель, вселившись, может подать жалобу на рэкет со стороны собственника. Это своего рода «серая зона» в нынешнем законодательстве, но она очень рискованна для собственника жилья в первую очередь.
В общем, подводных камней много и в них надо хорошо, профессионально разбираться.
Сотрудничество взамен вражды
В момент заключения акта купли-продажи жилья человеческие отношения бывшего и нынешнего собственников, как правило, заканчиваются. Но если речь идет об аренде, то с подписанием соглашения они только начинаются, и чем больше своих прав знает и строго соблюдает каждая из сторон, тем лучше будут эти отношения, сколь бы долго они ни продолжались. Разумеется, кто-то из арендодателей по-прежнему думает, что если он собственник жилья, то он здесь главный. На самом же деле, в данном случае, он лишь предоставляет услуги и обязан во всем помогать своим тенантам за заранее оговоренное денежное вознаграждение.
Кстати, хотела бы добавить, что лендлорды не имеют права дискриминировать своих потенциальных арендаторов ни по расе, ни по заработку, ни по семейному или социальному статусу. Часто приходится видеть, как владельцы жилья пишут в объявлениях об аренде: «Только без детей!» или: «Только не для студентов!» или: «Сдается исключительно семье!» Это можно однозначно интерпретировать как дискриминацию. Конечно, никто не может заставить лэндлорда сдать свое жилье неугодному нанимателю, но умный владелец не станет публично заявлять о своих предпочтениях.
Глядя со стороны, иногда кажется, будто лендлорды и тенанты ведут себя как две враждующие армии, примирения между которыми не может быть никогда. Но воевать вовсе не обязательно! Гораздо приятнее сотрудничать как добросовестные партнеры по взаимовыгодному бизнесу.
Идя в кафе или ресторан, вы само собой надеетесь, что поданный вам кофе будет горячим, а бургер – свежим.
Точно такое же правило предоставления услуг касается и лендлордов. Как только кто-то решает «торговать» своим жильем или его частью, он автоматически становится бизнесменом, в отношении которого действуют существующие в
Онтарио законы, а не личные доморощенные правила.
Увы, многие владельцы жилья этого не понимают или понимают недостаточно глубоко.
Став лендлордом, ты накладываешь на себя уйму обязательств перед тенантом: арендуемое жилье должно соответствовать определенным качественным стандартам, в нем должны исправно работать все системы жизнеобеспечения, зимой должно быть тепло и т.п.
Кстати, уборка снега и приведение в порядок газона рядом с домом тоже обязанность лендлорда, а не нанимателя жилья. И если хозяин перекладывает заботу об этом на плечи арендатора, необходимо оговорить такие услуги в специальном контракте и уменьшить квартплату на соответствующую сумму.
Очень важно, чтобы обе стороны понимали риски друг друга.
Потенциальный наниматель жилья должен предоставить его владельцу уйму документов: адреса прежнего местожительства, отзывы тамошних хозяев, справки о доходах и т.п. Многие считают эти требования унизительными.
Но тенанты должны понимать: для лендлорда выбор будущих жильцов – огромный риск и в то же время единственный период, когда он может как-то проконтролировать ситуацию.
Поэтому я всегда советую, чтобы лендлорды и тенанты были друзьями и уважали друг друга.
Я помогу все сделать по закону, и тогда ни у одной из сторон не возникнет никаких проблем.
Беседовала
Татьяна Ясинская
Ekaterina Naccarato
Real Estate Agent
Mobile: 416-779-6085
Phone: 416-503-2373
email: ek.naccarato at gmail.com
