Взлет ваших возможностей.
Работаем с финансами, думаем о людях. То, что вам не говорят в банке, вам расскажут ведущие специалисты в области недвижимости и финансов Игорь Голобородов и Алекс Мошкович.
Все о Cash Flow, или Как зарабатывать на Real Estate.
Будущее создается сегодня. Самой обсуждаемой темой канадскими новичками инвестирования в недвижимость - это тема о CASH FLOW. Принимать решение об инвестировании, основываясь лишь на том, создаст ли недвижимость CASH FLOW, является очень ограниченным взглядом на инвестирование в целом. Иногда в таких случаях просто не существует простого ответа, состоящего из одного слова.
Алекс Мошкович
Broker, Real Estate Investor Advisor and Coach
Канадские новички инвестирования в недвижимость должны ответить на 5 важных вопросов.
1. Сколько денег вы вкладываете в дом?
2. Какие у вас финансовые цели?
3. Используете ли вы свои возможности с максимальной пользой?
4. Правильно ли вы списываете налоги?
5. Помните ли вы, что mortgage тоже выплачивают жилец?
Давайте рассмотрим это на основе реальных цифр! Предположим, что у вас есть $80.000, которые вы хотите инвестировать в недвижимость. Как вы сами понимаете, для новичка с таким капиталом инвестирование в недвижимость в центре Торонто просто невозможно, но 45 минут езды от города обеспечат вас такими сделками. Рассмотрим сделку с 20%-м down payment:
Цена дома - $400.000
Down payment - $80.000
Mortgage - $1230/месяц
(3% и 30-летней амортизации)
Property Tax - $250/месяц
Страховка - $70/месяц
Итого расход - $1550/месяц
Можете ли вы сдать в аренду собственность за $400.000 в большинстве районов Онтарио за $1750/месяц? Да, определенно. Таким образом, если вычесть $1550/месяц из стоимости аренды $1750/месяц, остается $200/месяц чистый CASH FLOW.
Как правило, начинающие инвесторы рассматривают все в пределах одного месяца и затем, когда в каком-то месяце появятся расходы на ремонт в сумме $300, они будут в панике. Но они фокусируются на слишком маленьком периоде.
Если смотреть на весь год, то можно увидеть, что даже с несколькими такими расходами собственность все еще производит CASH FLOW. Это и является отличительной чертой новичка и опытного инвестора в недвижимость.
Опытные инвесторы будут смотреть всю картину. Как минимум 12-месячный период.
Вот, что я имею в виду...
Первое! Канадские новички инвестирования в недвижимость часто не знают обо всех возможностях для списывания налогов. Эти списывания могут возместить вам убыток, поскольку часто списываются с других доходов. ПОМИМО ЭТОГО: я поражен тем, сколько новичков в инвестировании не пользуются услугами профессионального бухгалтера для расчета их налогов. Бухгалтер по недвижимости действительно может творить чудеса с вашими налоговыми декларациями всего за $250, и это стоит того.
Второе! Новички полностью игнорируют капитал, заложенный в их собственности (equity), который растет с каждым месяцем. Жилец, выплачивая mortgage каждый месяц, создает вам несколько сотен долларов прибыли каждый месяц.
Третье! А что насчет роста стоимости дома? Если стоимость собственности возрастает на 6% в течение более чем 5 лет, то очень простой расчет покажет:
Первоначальная цена дома - $400.000
после 1-го года - $424.000
после 2-го года - $449.440
после 3-го года - $476.406
после 4-го года - $504.990
после 5-го года - $535.290
Это $135.290 прибыли или 169% от down payment в размере $80.000. Вы скажете: а если цена не вырастет или даже упадет, что тогда? Ничего страшного: у вас останется CASH FLOW - $1200 в год и увеличение (equity) на $7200 в год. То есть у вас инвестиция с гарантированными дивидендами.
Попробуйте найти такое на бирже! И это не принимая во внимание списывания налогов! А если представить, что последнее время рост цен был на много выше, то удвоение капитала за 2-3 года становится реальностью.
"Но у меня нет $80.000 для down payment!"
Итак, у меня есть для вас хорошие новости! Скажем, у вас есть собственный дом с мортгиджем существенно ниже, чем его сегодняшняя стоимость, и, создав Credit Line, вы получите источник денег для первоначального взноса. То есть, взяв у банка взаймы, вы получили ссуду в 100% от стоимости дома.
Рассмотрим эту сделку сейчас: Цена дома - $400.000
Down payment - $80.000
Mortgage - $1230/месяц
(3% и 30-летней амортизации)
Interest for CL $213
Property Tax - $250/месяц
Страховка - $70/месяц
Итого расход - $1763/месяц
При сдаче в аренду за $1750, у вас получается отрицательные $13/месяц. Но мы ведь теперь умнее и мудрее, поэтому будем рассматривать наши доходы не за месяц, а за год. Одни только расходы, списываемые с налогов, принесут вам прибыль.
ДОХОД ЗА ГОД составит $31.200. При этом вы не вложили ни одного доллара из своего кармана! То есть почти $100.000 в год при покупке 3-х таких домов. И это не предел.
Но давайте не полагаться на это. Теперь вы, я надеюсь, будете более эффективно использовать свои деньги, превращая несколько сотен долларов в положительный CASH FLOW.
Я не говорю бросаться на любую собственность. Я не говорю, что отсутствие положительного CASH FLOW – это хорошо. Это не так. Вы все еще должны сделать домашнюю работу, все еще должны работать с наставником, выбирать хорошие инвестиции. Цель этого обсуждения состоит в том, чтобы немного расширить взгляды. Чтобы начать думать так, как думают опытные инвесторы.
Можем ли мы максимизировать свою выгоду еще больше?
Теперь, когда мы обсудили, что отрицательный CASH FLOW, возможно, не является таким плохим, если правильно им управлять. Но разве не замечательно, если бы вы могли покупать недвижимость, не вкладывая при этом свои деньги - и при этом создавать хорошую прибыль? И вам не надо будет платить CLOSING COST, а эти средства вы сэкономите для покупки нового имущества?
На эти и другие темы я провожу семинары, веду постоянную программу «Секреты Недвижимости» на RTVi, издаю журнал «Property&Finance» и выступаю на радио. У меня уже есть клиенты, ставшие финансово независимыми, или клиенты на пути к финансовому благополучию.
Следующий семинар пройдет 7 ноября в Торнхилле. Главная тема семинара - «Пошаговая стратегия создания дохода в $100.000 за 3 года», а также будет обсуждаться темы об изменениях на рынке мортгиджей, и какие будут последствия в связи с этим, новости кондо- рынка и представления новых перспективных проектов и в завершение будут представлено три перспективных района города Торонто.
Свяжитесь со мной, чтобы зарезервировать места или назначить встречу, где я помогу создать стратегию, которая подойдет именно вам! Мой телефон 647-459-9459.
Все это вы можете прочесть на моем сайте: www.RealEstateForCanadians.com
Alex Moshkovich,
Real Estate Broker,
Investor and Coach
cell: 647-459-9459
alex@rockstarbrokerage.com
Rock star Real Estate Inc.,
Brokerage,
165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, Ontario,
L6J 0A9,
Тел: 905-361-9098, ext. 234
Если вы незаметно теряете деньги, то когда вы хотите об этом узнать – сейчас или потом?
Опыт оптимальных решений. Если вы серьезно относитесь к своему финансовому будущему, то вам непременно нужно знать ответы на 4 самых важных вопроса о персональных накоплениях на пенсию.
Игорь Голобородов
Insurance & Mortgage Broker
Мы тратим всю жизнь, работая за деньги, но не тратим и минуты, чтобы научиться ими пользоваться.
1. Знаете ли вы, какой ежегодный доход должны приносить ваши инвестиции, чтобы на пенсии вы могли жить на том же уровне, что и сейчас, и деньги не кончились раньше времени?
2. Знаете ли вы, сколько вам нужно откладывать ежегодно, чтобы на пенсии вы могли жить на том же уровне, что и сейчас, и деньги не кончились раньше времени?
3. Знаете ли вы, до какого возраста вам придется работать, чтобы вы могли выйти на пенсию с тем же уровнем жизни, что и сейчас, если вы в финансовом плане продолжите делать то же, что и делали раньше?
4. Знаете ли вы, насколько вам придется ухудшить уровень жизни на пенсии, если вы в финансовом плане продолжите делать то же, что и делали раньше?
Я могу помочь вам ответить на эти вопросы при личной встрече за 15-20 минут. Что первое приходит вам в голову при вопросе о том, как можно увеличить свое финансовое благосостояние?
Конечно, более высокая доходность на ваши сбережения. Это то, о чем говорят с клиентами 99,99% финансовых консультантов: «У вас деньги лежат здесь, а я могу лучше, давайте переложим их в другое место». Но это не то, о чем я сегодня хочу вам рассказать. Я считаю, что гораздо эффективнее минимизировать финансовые потери, чем гоняться за высокой доходностью.
Финансовое благосостояние любой семьи состоит из трех частей (трех видов денег).
Первый вид – это накопленные деньги - accumulated money, средства, которые вы уже отложили на будущее. Второй вид денег - деньги на жизнь - life style money, средства, которые вы тратите на поддержание вашего уровня жизни сегодня, то есть, ваши расходы. Большинство разговоров с финансовыми консультантами происходит о том, как увеличить накопления за счет уменьшения life style или за счет увеличения доходности, что неизбежно влечет за собой увеличение рисков.
Однако есть третий вид денег, о котором вы никогда раньше не слышали, да и большинство финансовых консультантов тоже – это transferred money, деньги, которые вы теряете или можете терять, сами того не осознавая, и эту потерю можно избежать или минимизировать. К примеру, ваши денежные потери происходят в зависимости от того, каким образом вы выплачиваете свой mortgage, как вы финансируете свой RRSP – но это далеко не полный список, где вы можете и, наверняка, теряете деньги.
Что, если тот факт, что вы выплатили mortgage, окажется в вашей ситуации одним из самых плохих финансовых решений, которые вы когда-либо сделали, - когда вы хотите об этом узнать?
Если вы незаметно теряете деньги, то когда вы хотите об этом узнать – сейчас или потом?
Уникальный подход, который я использую, состоит в том, чтобы найти финансовые потери в вашем конкретном случае, убрать их или минимизировать, и направить ваши сохраненные деньги в накопления.
Это не несет в себе никакого риска для вас, потому что вы и так эти деньги теряли. Замечу, что life style money при этом совсем не пострадали – вы продолжаете тратить на жизнь столько, сколько и раньше. Если то, что вы считали правдой о финансах, окажется неправдой, когда вы хотите об этом узнать – сейчас или потом?
Для записи на бесплатную консультацию звоните мне по телефону 647-328-2914.
