Рынок недвижимости: реальности сегодняшнего дня

Советы профессионала. Закончился сентябрь, который, как правило, является месяцем, задающим тренд на всю осень. Если взять статистику предыдущих лет, то, как правило, первая половина месяца очень спокойная, рынок начинает раскачиваться к середине сентября, и то, как идут продажи в конце месяца, является хорошим ориентиром на следующие несколько месяцев. Что же мы видим в этом году?

Небывало активный рынок летних месяцев плавно, без всяких остановок перешел в осень. Как и летом, трендом сезона остаются недорогие отдельно стоящие дома, находящиеся в отдаленных районах GTA и за ее пределами. Тут очень важно сделать акцент на том, что это именно недорогие дома, так как это позволяет проанализировать то, что происходит на рынке. Цены в этих районах только за последние  шесть месяцев прибавили  около 20%,  и пока покупателей не убывает. Есть все основания предполагать, что по итогам года прирост цен в отдаленных районах составит около 25%. Что само по себе ненормально. 

Сбалансированным ростом цен считается рост в 4-7% годовых. 10% подорожания - это сигнал опасности, а подорожание в 15% и более у специалистов считается красной чертой, после которой можно с уверенностью говорить о том, что надувается пузырь, который рано или поздно обязательно лопнет. Мы это неоднократно видели в истории недвижимости Канады, и самым свежим подтверждением этого был 2017 год, когда после значительного подорожания произошло обрушение цен в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов.  

Что же привело к столь существенному подорожанию периферийных районов? 

1) Большое количество людей, многие из которых  - покупающие впервые, были уже давно готовы приобрести что-то недорогое, но ставки по кредитам и сложная квалификация на моргидж не давали им сделать этого. Сейчас этот барьер снят, и они ринулись покупать.

2) В данный момент многие работают удаленно или не работают вообще, и некоторым кажется, что это навсегда. Устав от сидения в малогабаритных квартирах, они решаются на переезд в более просторное жилье далеко от города, не осознавая, что как только ситуация нормализуется и им придется ездить на работу, они будут стоять в многокилометровых пробках, так как транспортная доступность этих районов оставляет желать лучшего и не изменится в ближайшем будущем.

3) И, наконец, это эффект того, что люди, не думая, бросаются покупать, следуя примеру других. Стоит одному из знакомых сказать, что они купили месяц назад, скажем, за 500, а это уже стоит 520, как целый ряд желающих быстро заработать выстраиваются в очередь. Не думая о том, что главный принцип успеха на вторичном рынке жилья - это покупать тогда, когда все продают, и продавать, когда все покупают.

Учитывая, что пандемия явно не заканчивается и, скорее всего, о какой-то нормализации можно будет говорить не раньше весны следующего года, вряд ли мы увидим изменения в спросе на отдаленные районы, соответственно, цены, скорее всего, поднимутся еще. 

Но тем, кто решается на такие покупки, надо не забывать, что чем сильнее раздувается пузырь, тем существеннее будет коррекция в будущем. В этих районах многие покупатели покупают с небольшим первоначальным взносом, и страховые компании, страхующие банковские кредиты, где первоначальный взнос менее 20%, уже забили тревогу, подозревая, что подобная ситуация может закончиться для них серьезными неприятностями. 

Полностью противоположно отдаленным районам ведет себя рынок даунтауна Торонто. Тут немного дорожает лишь сегмент новостроек и самый дешевый сегмент вторичного рынка.  Дорогие квартиры остановились в цене, и продать их сейчас непросто. Кроме этого, рынок даунтауна испытывает сложность с арендой квартир. Если раньше средний срок сдачи квартиры после выхода на рынок был около двух недель, то сейчас это - полтора месяца, и это при том, что цены на аренду примерно на 10% ниже февральских. Объяснение этому очень простое:

1) Отсутствие студентов, а их в Торонто более 150 тысяч.

2) При закрытых границах нет притока тех, кто приезжает на работу в крупные компании по рабочим  визам, а это значительная часть арендаторов.

3) Ну и, наконец, даунтаун Торонто - это самый быстрорастущий рынок Северной Америки. Где постоянно открывают свои представительства крупные компании, предоставляющие тысячи высокооплачиваемых  рабочих мест, а в ситуации, когда все временно заморожено, дополнительные рабочие места не требуются.

По моему мнению, мы тут  не увидим существенных изменений в ближайшие полгода, возможно, что на вторичном рынке квартир цены даже немного просядут, но по мере открытия границ и возвращения к нормальной жизни рынок аренды и рынок продаж очень быстро вернутся в нормальное состояние, мало того, через 6-8 месяцев после нормализации даунтаун Торонто ожидает следующий бурный скачок вверх - как в ценах на аренду, так и в стоимости жилья. Так что тем, кто, поддавшись панике, планирует выставить квартиру в даунтауне на продажу, я бы советовал хорошенько подумать.

Ну и, наконец, рынок кондоминиумов на начальном этапе строительства. Тут все достаточно стабильно, проекты раскупаются  быстро. Движущим фактором в этом сегменте является то, что покупающие новостройки как для себя, так и на инвестицию, прекрасно понимают, что они покупают  недвижимость, которая будет построена через 3 -5 лет, и к этому времени ситуация на рынке будет совсем другая. 

Сильное подорожание строительных материалов,  инфляция и развитие транспортной инфраструктуры города открывает очень хорошие перспективы для инвесторов. То, что покупается сегодня, будет стоить уже совсем другие деньги к моменту окончания строительства. Это было всегда, и тут ничего не меняется.

Для покупки же такой недвижимости требуется внести лишь депозит, и то платежи по нему растянуты на 2-3 года. Соответственно, внесенные в качестве депозита деньги работают под гораздо больший процент, чем при покупке уже готового жилья и, кроме этого, нет проблем с  арендаторами. Это инвестиция, которая приумножает ваши деньги сама по себе, не требуя вашего непосредственного участия.

Подборку моих статей за предыдущие годы можно прочитать в разделе Russian Blog на сайте www.newGTAcondos.com, там же можно посмотреть различные телепередачи с моим участием. 

Если вы хотите получать рассылку с еженедельными новостями о недвижимости на ваш имейл, зарегистрируйтесь на сайте, и каждую пятницу вы будете получать свежие новости от нас, а также информацию о новых интересных  проектах  новостроек до того, как эта информация становится общедоступной.

Максим Багинский, 
Broker of Record / Investment Advisor
Right At Home Realty Investments Group Brokerage
416-832-8343
contact@newGTAcondos.com
www.newGTAcondos.com