Растем или падаем?

 

- Папа, а что такое - альтернатива? - Сложно объяснить в двух словах, ну вот на примере: ты работаешь на заводе, из года в год пашешь и пашешь, постепенно копишь деньги. В один прекрасный момент, тебе денег хватает на переезд в деревню. Ты покупаешь десяток яиц и выводишь из них цыплят. Кормишь их, поишь, ухаживаешь за ними, они подрастают и начинают нести яйца. А ты их в инкубатор, и вот у тебя уже тысячи цыплят. Ты за ними ухаживаешь и вот у тебя уже тысячи взрослых кур. И вот эти тысячи кур начинают нести яйца - ты уже крутой фермер! И тут, наводнение - полный кошмар! И всю твою ферму смывает, все сдохло, все смыто... - Пап, ну и где альтернатива? - Альтернатива - утки!

 

«Продавать? Не продавать? Какие варианты?» - вопрошает моя знакомая и клиентка Тоня, жительница Торонто. Всего лишь год назад Тоня вселилась в собственную квартиру, расположенную в одном из красивых старых кондо в самом центре нашего с вами обожаемого Северного Йорка. Как и тысячи подобных ей граждан, прикупивших жилье на самом пике цен – а точнее, в марте прошлого года, – Тоня требует справедливости. Потому как до апреля 2017 цветущий и благоденствующий рынок недвижимости Торонто обещал домовладельцам безбедную старость, капиталистический рай, а может, и свечной заводик в придачу.

Обещал, да замер в недоумении, прислушиваясь к скрежету вставляемых в его хорошо смазанные колеса палок. Либеральное правительство не уважает ни капитализм, ни свободный рынок, а уважает оно грубое вмешательство, которое всегда заканчивается одинаково – плохо становится всем, и богатым, и бедным.

Обрушившись на головы ни в чем не повинных налогоплательщиков, закон о «Справедливом домовладении» добился поразительных, но вполне ожидаемых результатов – для покупателей сделал рынок недвижимости еще более недоступным, чем был раньше, а для продавцов сильно усложнил процесс продажи, остановив цены.

То есть, попросту говоря, если раньше цены росли, но условия получения моргиджа все равно позволяли вам приобрести ваше первое жилье, то теперь – цены стоят, но купить вы все равно ничего не можете. Потому что теперь для той же суммы вам нужна зарплата в полтора раза больше.

Не забываем про «рентеров» – поскольку никто ничего не покупает, стоимость новой аренды растет так, что скоро мы с вами догоним и перегоним Голливуд. В буквальном смысле. Да, закон о «Справедливом домовладении» решил проблему роста цен для тех, кто врос обеими ногами в пол своей арендованной квартиры и будет жить в ней до скончания веков.

Но для тех, кто находится в поисках жилья, для новоприбывших, для людей с проблемной кредитной историей и матерей-одиночек этот же закон превратил жизнь в ад. Потому что чем больше квартиросъемщиков вросли ногами в пол своей квартиры, тем меньше этих квартир освобождается для последующих жильцов, тем длиннее очередь желающих в них въехать, и тем за большую сумму эти квартиры выставляются на рынок.
Итак, что же делать в подобной, тяжелой для всех игроков ситуации? Ответ прост, хоть и двояк – если вы уже владеете жильем, ни в коем случае не продавайте его. Если же еще нет, но имеете желание и возможность купить – делайте это.
Покупайте жилье с фиксированным на год-два моргиджем – буквально все что угодно, по своим возможностям. Даже если цены и дозволенный моргидж не соответствуют вашим пожеланиям – все равно покупайте, хоть бы и для того, чтобы «сдать и забыть».

Объяснюсь.

Сначала про политику. Пройдет еще каких-нибудь два месяца, и нашу с вами прогрессивную «тетю Катю» сметут. Невзирая на подачки в виде лекарств, зубов и бесплатных детских садов. Потому что большинство голосующих граждан Онтарио из этих садов все-таки выросло и знает, что ничего бесплатного не бывает.

К этим обеспокоенным товарищам добавятся недовольные увлечением партии либералов сексуальным ликбезом в среде дошкольников (в том числе в это число войдут и жители собственного «райдинга» мисс Уинн, изначально стоявшие за нее горой), а также и те, кто пострадал от взвинченной до небес «минимальной зарплаты». Робкой, нестройной очередью выстроятся к урнам голосования те, кто еще вчера радовался намеченному повышению минималки, а теперь уволены из-за того, что работодателю пришлось объединить две должности в одну.

Когда (с вероятностью в 95%) все это произойдет, цены немедленно пойдут вверх. Потому что рынок недвижимости страдает сегодня не столько из-за реальных, экономических проблем (из-за коих десять лет назад он и обрушился в Штатах), сколько из-за упомянутых ранее грубых вмешательств государства, и плюс к этому из-за общего психологического дискомфорта покупателей.

Попросту говоря, те покупатели, которые из-за новых правил не могут сегодня купить жилье своей мечты, еще не «переключили мозги» на то, что им реально по деньгам купить. Те же, у кого такой проблемы нет, решили «подождать» и «посмотреть», что будет дальше. И чем большее количество продавцов так же, как и покупатели, решит «подождать» и «посмотреть», тем скорее рынок выровняется и пойдет вверх.

Еще с большей уверенностью можно сказать, что рост цен не замедлит себя ждать, если наш будущий премьер Даг Форд, как и обещает, уберет введенные его предшественницей 15% налога на покупку недвижимости для «нерезидентов». Безусловной гарантии, что он это сделает, конечно же, нет – и, в принципе, это не так уж и важно, потому что закон этот оказал все тот же психологический, нежели реальный эффект, и уже от одного ожидания, что его могут отменить, рынок сдвинется с мертвой точки.

Теперь о демографии. Есть ли хоть какая-нибудь возможность, что в городе, в который ежемесячно прибывают десятки тысяч человек, начнется упорное, долгосрочное падение цен? С абсолютной уверенностью можно заявить – нет, это в принципе невозможно!

Экономика страны толкала, толкает и будет толкать большинство работоспособного населения в индустриальные центры, которые в Канаде можно посчитать, загнув три пальца на одной руке. И это мы еще иммиграцию не затронули, которая в подавляющем большинстве приводит либо в Торонто, либо в Ванкувер. Да, с платежеспособными покупателями сейчас туго, но ведь жить где-то надо всем. И не за горами тот переломный момент, когда аренда вырастет настолько, что покупка хоть чего-нибудь станет у любого квартиросъемщика навязчивой идеей.

Так что, альтернатива – утки, господа. Продавать нельзя, нужно инвестировать! Покупать, держать, перефинансировать имеющиеся уже моргиджи в случае надобности. Заселять жильцов, делать ремонты и реконструкции. Сдавать в краткосрочную аренду. Сдавать ваши обширные бейсменты, в конце концов.
Ремонт, перелицовка и переделка помещений не приносит никакой весомой прибыли – но окупается при продаже на все сто процентов. Так что, если планируете продать как только рынок даст на то «добро», да и просто, для себя - ремонтируйте без страха и упрека.

Между февралем и мартом средняя цена на недвижимость в Торонто уже выросла примерно на 10%. Но серьезного, настоящего роста я ожидаю где-то примерно к сентябрю-октябрю, когда осядут послевыборочные «вихри враждебные», и жизнь войдет в свое обычное русло.

И те, кто купил свой первый дом или квартиру сегодня, когда нет ни бесчисленных «малтиплов», ни отсроченных «дней предложений», ни очередей из риэлторских машин напротив желанного дома/квартиры, возблагодарят небо за своевременный мудрый выбор.