Недвижимость Торонто упала в цене Надолго ли?
Советы профессионала. Банк Канады готов начать понижать процентную ставку по кредитам. Когда это произойдёт и как это повлияет на рынок недвижимости Торонто? Сегодня этот вопрос интересует многих. Инфляция за апрель понизилась ещё немного и составила 2,7% против 2,9% в марте. В принципе это то, что и ожидал Центральный Банк Канады, в планах которого довести инфляцию до показателя около 2% уже к началу следующего года. На сегодня важно даже не то, что инфляция уже почти в норме, а то, что она полностью контролируема. Даже поднявшиеся цены на бензин не смогли выбить инфляцию из колеи, хотя такая опасность и существовала. Понизят ли ставку кредитования 5 июня, или же Банк Канады посчитает, что можно ещё немного подождать?
Экономисты делают многочисленные прогнозы, но на сегодня никто не знает, будет ли понижение ставки пятого июня, так как, с одной стороны, инфляция под контролем, и это явно указывает на то, что Банк Канады добился результата, и ставку можно начать опускать, чтобы стимулировать экономику, с другой стороны, данные по экономике, безработице, тратам денег населением, дефолтам по кредитам лучше, чем ожидались, а значит, можно ещё немного подождать.
Сегодня даже трудно опираться на мнение ведущих экономистов Канады, так как около половины из них, а точнее, 53%, считают, что ставку в июне опустят, и 47% - что нет. Я выскажу своё мнение. Думаю, что ставку кредитования опустят не 5 июня, а 24 июля, на следующем заседании Банка Канады, она будет понижена на 0,25%. По большому счёту это уже ничего не меняет.
Основное количество обновлений по ипотечным кредитам придётся на 2025 год, а к этому времени ставка должна быть опущена глобально. По прогнозам большинства экономистов, уже к концу этого года она упадёт на 0,75%, и её продолжат опускать весь 2025 год. С большой вероятностью уже к середине 2025 года interest rate Центрального Банка Канады будет около 3,5%, и соответственно межбанковская ставка, от которой зависит интерес по моргиджам и которая сегодня 7,2%, станет около 5%.
Таким образом, уже к середине следующего года можно будет получать ипотечные кредиты под 3,5%, и это крайне важно не только для того огромного количества домовладельцев, чьи контракты с банками подходят к обновлению в следующем году, но и для тех, кто только собирается приобрести недвижимость. Сегодня их главная, не позволяющая совершить покупку проблема, это даже не высокие месячные платежи, а квалификация на получения кредита, которая серьёзно облегчится с понижением ставки.
Возможны ли другие варианты развития событий? На мой взгляд, однозначно - нет. Сегодняшнее состояние экономики требует стимуляции, ну и массовых дефолтов по кредитам власти тоже не хотели бы увидеть. Так что спокойно вздохнуть можно уже сегодня, хотя, конечно, не всем. Тем, у кого закрытия сделок по купленным на этапе котлована квартирам и домам приходятся на вторую половину этого года, по-прежнему будет очень не просто получить кредитования и закрыть сделку.
Теперь давайте рассмотрим, что будет происходить с рынком недвижимости Торонто с понижением процентных ставок.
По моему мнению, начало снижения ставок уже к осени этого года даст результат, и осенний рынок в этом году будет значительно более оживлённым, чем то, что мы видим сегодня. На рынок вернутся те, кто сможет квалифицироваться на получение кредита, но учитывая, что ставки к осени не успеют понизить глобально, горячим рынок пока не станет. Не думаю, что возвращение небольшой части покупателей существенно повлияет на цены, так как на рынке много предложений, и вернувшихся на рынок покупателей будет недостаточно, чтобы раскупить всё имеющееся на рынке инвентари.
К весне следующего года ставки по кредитам опустятся ещё, тем самым облегчив квалификацию на получение кредитования, и на рынок начнут возвращаться те, кто ранее не могли квалифицироваться на ипотеку. С дальнейшим понижением ставки покупку смогут себе позволить всё больше и больше людей. Сегодня накоплен колоссальный отложенный спрос, это те люди, кто из-за высоких ставок кредитования не могли совершать покупки в течение практически трёх лет, и как только ставка упадёт, всё это огромное количество потенциальных покупателей вернётся на рынок.
В полном объёме я ожидаю возвращения отложенного спроса во второй половине 2025 года. Это может произойти и раньше, если будет отменён двухпроцентный стресс-тест, который в одночасье сильно упростит получение моргиджей, но пока, хотя стресс-тест на сегодня и выглядит полным абсурдом, отменять его не собираются. Я думаю, основная причина этому - именно нежелание властей увидеть сильный рост цен на недвижимость до выборов следующего года. После возвращения покупателей на рынок в полном объёме понадобится как минимум 5–6 месяцев, чтобы раскупить имеющееся на рынке жилье. И вот тут начнётся очень сильное подорожание.
Надо не забывать, что в момент окончания кризиса всегда возникает цепная реакция. На рынке появляются покупатели, а продавцы массово снимают объекты с продажи, видя, что цены начали расти, и понимая, что стоит подождать, чтобы через какое-то время продать гораздо дороже. Сегодняшняя ситуация отличается от предыдущих кризисов ещё и тем, что с понижением ставок у тех, кто сегодня пытается продать по причине того, что платежи по кредитам стали неподъёмными, в это же время начнут уменьшаться и месячные платежи по кредитам. А значит, уйти с рынка и дождаться того времени, когда продать станет гораздо выгоднее, будет проще.
Ну и ещё один существенный момент, который нельзя недооценивать, прогнозируя будущие цены на недвижимость в Онтарио, начиная с 2020 года количество проектов, начинающих строительство, стало резко падать, а сегодня девелоперы, не имея возможности продать необходимые для финансирования строительства 75% квартир в проекте, не начинают стройки. Средний многоквартирный комплекс строится около 5 лет, соответственно, в период с 2026 по 2029 годы, практически не будет подпитки рынка только что построенными квартирами.
По моему мнению, это и будут годы очень существенного роста цен. В чём-то ситуация очень похожа на то, что происходило после кризиса недвижимости в 2012–2013 годах, когда девелоперы не могли распродать построенное, и новые строительство не начинались. Тогда образовался трёхлетний провал с началом строек и, как следствие, мы получили очень большую нехватку недвижимости, а соответственно, и подорожание в 2016–2019 годах.
Когда-то, ещё в 2016 году, когда цены за квадратный фут площади квартир в даунтауне Торонто были около 600 долларов за фут, я чётко спрогнозировал 1000 за фут уже в 2019–2020 годах. В итоге получилось так, что цены перевалили за 1000 долларов за фут уже в начале 2019 года. Сегодня я абсолютно уверен, что цена квадратного фута в хороших проектах даунтауна Торонто к 2027- 2028 году будет как минимум 1800 долларов за квадратный фут площади.
На сегодня будущее рынка недвижимости Торонто очень предсказуемо, так как есть множество факторов, влияющих на ценообразование, которые невозможно поменять, и все они указывают на то, что, начиная со следующего года, цены на недвижимость в Торонто начнут расти.
Максим Багинский
Брокер
416.832.8343
Right At Home Realty Investments Group
Портал по Торонто и Калгари
Портал по Карибам
