Недвижимость не стоит на месте
Не бойтесь строить планы. Такое утверждение кажется парадоксальным, но этот рынок действительно очень подвижен и даже порой непредсказуем, в чем мы наглядно убедились в прошлом году. О важных законодательных изменениях в этой сфере рассказывает риелтор Елена Гордон (Еlena Gordon - BROKER OF RECORD, B. Sc., M. S. Re/Max Gordon Group Realty Brokerage).
- Елена, что реально изменилось, уже вступило или вот-вот вступит в силу?
- В чем сегодня главная проблема рынка недвижимости Торонто и GTA? Зимой и весной прошлого года цены на жилье невероятно взлетели, вдобавок к этому началась инфляция. В январе 2022 г. она составляла 5,1%, а в июне поднялась до отметки 8,1%. Чтобы сбалансировать ситуацию, Центробанк взялся поэтапно повышать ставку по кредитам. В декабре 2022-го инфляция снизилась до 6,3%. Значит, в принципе, цель была достигнута: инфляция снижается, цены на жилье значительно упали.
Если в январе 2022 г. средняя стоимость недвижимости вы-росла на 28,6% по сравнению с январем 2021-го, то в декабре она упала на 9,2%. В итоге владельцы домов и квартир все равно выиграли 19%, так что это не катастрофа.
Конечно, надо отметить, что цены на разные виды недвижимости в разных районах GTA реагировали на эти изменения по-разному. Однако, если цены на недвижимость и дальше будут расти на 20-30% в год – это нездоровый показатель, непонятно, куда мы придем такими темпами, и где будут жить наши дети.
Кстати, еще одно повышение банковской ставки на 0,25 % произошло 25 января. Дальше власти намерены смотреть, как будет коррелировать инфляция. Наша экономика очень зависит от США. Если соседи будут повышать ставки, то и Канаде придется это делать – иначе канадский доллар взлетит по отношению к американскому.
Доступность жилья снизилась, многие семьи вынуждены его арендовать, конкурируя в этом процессе с новыми канадскими иммигрантами, которые оседают преимущественно в GTA, ведь именно здесь легче найти работу. Словом, налицо острый жилищный кризис.
Правительство Дага Форда недавно приняло к рассмотрению специальный законопроект, согласно которому до конца 2032 года в Онтарио планируется построить 1,5 миллиона новых единиц жилья.
Предусмотрены квоты для каждого конкретного региона: Торонто, Брамптона, Миссисаги и т.п. Но, боюсь, в реальности наша строительная система просто не выдержит такого объема, ведь стоимость новых построек значительно увеличилась: подорожали все материалы, выросли зарплаты. Многие уже открыто говорят, что замысел Форда нереален. Полагаю, в итоге основной упор будет сделан не на строительство нового жилья, а на создание его новых единиц.
- Каким образом?
- На основе уже имеющихся домовладений. Например, постройки собственником второго небольшого дома на его участке земли (Garden Suite). Или возведения другого дома на противоположном конце достаточно длинного участка, если сзади него проходит дорога (Laneway Suite). Такой дом можно успешно сдавать в аренду, поселить в нем взрослых детей или других родственников.
Подобные дома растут уже много где. В каждом муниципалитете есть свои правила и особенности получения разрешения на такое строительство, где учитываются конкретные параметры участка, ширина и направление задней дороги и т.п.
Самоуправления охотно откликаются на такие запросы частных владельцев, помогают им советами и в целом выдают подобные разрешения намного чаще, чем год назад.
Еще один вариант – не строить новое, а расширять уже имеющееся домовладение: достраивать сверху еще один этаж, оборудовать так называемый «легальный бейсмент» или часть дома как отдельнную квартиру, которую можно сдавать. На все это, конечно, тоже нужно получать разрешение муниципалитета.
- Правительство Онтарио обещает за 10 лет построить полтора миллиона единиц жилья. А какова сегодня реальная потребность? Кто-нибудь ее подсчитывал и обнародовал?
- Полагаю, потребность намного больше. Стоимость аренды жилья за последние 10 месяцев подскочила на 20-25%. Немыслимо, чтобы квартира с 1 спальней в Торонто стоила $2500 в месяц! Но это четко свидетельствует о реальных потребностях горожан. Наш город растет намного быстрее, чем мы думаем.
Важно гибко соблюдать баланс в любых обстоятельствах. Раз так значительно выросли цены на аренду, может, стоит подумать о том, что сдача бейсмента и других помещений вашего дома позволят вам справляться в поднявшейся учетной ставкой моргиджа? Значит, покупать недвижимость по-прежнему выгодно, пока она упала в цене. Нет сомнений, что когда банк перестанет повышать процентную ставку, цены на жилье снова устремятся вверх.
И те, кто не решается сделать покупку сегодня, через год-два наверняка будут сокрушаться, что не воспользовались выгодным моментом.
Но что именно стоит покупать и где? Если жилье вам или вашим близким нужно прямо сейчас, а в самом Торонто оно пока недоступно по цене, стоит, на мой взгляд, подумать о приобретении недвижимости в ближайших пригородах, где она значительно дешевле. Но аренда и в пригородах весьма востребована. Значит, сдавая ваш отдаленный дом, вы сами сможете жить в арендованном кондо или апартменте в Торонто, вблизи от места учебы или работы, а дом станет еще одной статьей семейного дохода или инвестицией.
Налог... на пустоту
- Еще одна новость, на которую непременно нужно обратить внимание. В Торонто (внимание: это не распространяется на другие районы GTA) недавно ввели специальный налог на пустующее жилье - Toronto Vacant Home Tax. Собственники домов и квартир уже получили от налоговой службы CRA декларацию, которую они обязаны заполнить и сообщить, как они это жилье используют: живут ли в нем сами, сдают в аренду и прочее. Жилье считается вакантным, если в нем вообще никто не жил последние полгода.
Налог на пустующее жилье составит 1% от его стоимости (по оценке города, а не рынка) и будет добавлен к уже существующему налогу на недвижимость. Легко подсчитать, что если пустует дом, скажем, стоимостью в миллион долларов, это означает, что ежегодно платить за него придется на $10.000 больше. Согласитесь, немалая сумма.
Но если люди вообще не заполнили и не выслали налоговым органам эту декларацию до 2 февраля 2023 года, их налог на недвижимость тоже автоматически вырастет на 1%, даже если они сами там проживают. Увы, не все люди, сдающие свою недвижимось в аренду, вовремя получают почту, направленную CRA по этим адресам, поэтому они могут пропустить это важное сообщение.
- Елена, вы полагаете, что таким образом город проводит своеобразный аудит имеющегося свободного жилья?
- Думаю, все гораздо лапидарнее: сделок купли-продажи недвижимости стало меньше, городская казна пустеет, поэтому муниципалитет хочет собрать больше денег с собственников жилья, а заодно подтолкнуть их к тому, чтобы они либо продавали, либо активнее сдавали свободное жилье в аренду, а те, кто в нем нуждаются, поскорее обрели крышу над головой.
- По вашим оценкам, в Торонто много пустующего жилья?
- Точных данных у меня нет, но опыт подсказывает, что 10-15% жилья действительно пустует. Так сложилось потому, что последние годы местную недвижимость активно скупали заграничные собственники - те, кто не жил и даже не собирался в ближашее время здесь обосновываться, а тем более связываться с арендаторами, которых на расстоянии трудно контролировать.
Самый стабильный бизнес в Канаде – это именно рынок недвижимости. А в Торонто и GTA он к тому же самый стабильный изо всех канадских провинций. Поэтому зарубежные инвесторы и действовали по принципу: вложил деньги в выгодную недвижимость в хорошем месте, и голова ни о чем не болит. Отчасти именно такие собственники-невидимки жилья спровоцировали рост цен на него, разогрели наш рынок до белого каления.
Но для подобных инвесторов тоже появились новые правила. С 1 января 2023 введен полный двухлетний мораторий на покупку недвижимости нерезидентами Канады.
Не бойтесь строить планы
- В сфере недвижимости много нюансов, поэтому так важно обдумывать и совершать операции с ней, консультируясь с хорошим профессионалом. Рынок сегодня весьма динамичен, за ним нужно внимательно следить. Обращать внимание не на панические заголовки в СМИ, но анализировать динамику, отслеживать статистику.
Затянувшийся почти на 3 года ковидный карантин подтолкнул многие семьи покинуть Торонто, приобрести дома в пригородах.
Но карантин закончился, в прошлом году студенты и преподаватели вернулись в город, многие бизнесы снова открыли свои офисы в даунтауне.
Тем временем подорожал бензин, ездить на работу или учебу за 70-100 километров стало дорого. И люди снова потянулись в центр, где цены на недвижимость, кстати, упали менее всего. Разумеется, каждый район, каждого человека и его конкретную ситуацию нужно рассматривать индивидуально.
Поэтому я и моя команда начали предлагать нашим клиентам и всем, кого это заинтересует, новую услугу: Annual Equity Review - годовой обзор их реальных финансовых накоплений в виде недвижимости.
Equity - очень важный показатель, помогающий сохранять спокойствие и уверенность в своих действиях вне зависимости от колебаний рыночных цен. Люди с признательностью оценили эту услугу. Основа нашего бизнеса и наша основная задача – не просто купить недвижимость, но сделать это правильно, с учетом потребностей каждой семьи или отдельного человека, принимая во внимание их собственный индивидуальный план на несколько лет вперед.
Тогда становится возможно четко планировать все дальнейшие операции с недвижимостью, не доверяясь сиюминутным порывам, общему ажиотажу или сомнительным предложениям.
Мы поможем вам четко оценить и понять, как будут расти ваши реальные накопления в недвижимости, когда ее можно и нужно рефинансировать, где приобретать следующий дом, делать другие выгодные инвестиции и т.п. Если все будет сделано вовремя и правильно, никакие колебания рынка не собьют вас с толку и не выбьют из жизненной колеи.
Чтобы быть в курсе всего нового, точнее понимать динамику рынка недвижимости и увереннее в нем ориентироваться, я бы советовала подписаться на наши информационные письма, которые мы рассылаем каждый месяц.
Пришлите заявку на e-mail: elena@gordongroup.net
Елена Гордон
Broker of Record, B. Sc., M. S.
Re/Max Gordon Group
Realty Brokerage
(647) 400-9603
(905) 832-1111
Беседовала Татьяна Ясинская
