Купить дом с умом
Когда и каким именно образом приобретать недвижимость. Покупка и продажа недвижимости в Торонто и его окрестностях всегда были непростым делом, зависящим от множества обстоятельств. Однако такой отчаянной ситуации, которая сложилась в этой сфере в 2022 году, не было, пожалуй, никогда: от предельно высоких цен на дома в начале года летом рынок вдруг резко пошел вниз.
Банк Канады, тем временем, несколько раз повышал ключевую процентную ставку, а значит, постоянно увеличивались платежи по моргиджам с плавающей ставкой.
В результате при накопившемся многолетнем острейшем дефиците жилья в Торонто и GTA количество реальных сделок с недвижимостью сократилось в 2022 году почти наполовину, а цены на нее существенно снизились почти по всем категориям.
На что надеяться в ближайшем будущем и какие действия предпринимать в такой ситуации рядовым участникам рынка недвижимости? С такими вопросами мы обратились к квалифицированному специалисту и успешному риэлтеру из Торонто Кате Наккарато (Kate Naccarato).
Катя Наккарато:
- Многие люди сегодня боятся покупать или продавать свои дома или кондо, недоумевая: эти непредсказуемые «американские горки» с ценами на недвижимость уже закончились или еще нет? Но жизнь продолжается, и всем людям нужна крыша над головой. Дефицит жилья в Торонто и его окрестностях не только не погашается, но год от года даже нарастает: именно сюда устремляется в поисках работы или учебы подавляющее большинство новых иммигрантов. И если учесть, что в прошлом году в Канаду прибыло рекордное их количество – 431.645 человек, а в нынешнем ожидается еще 485.000, то становится ясно, что все дома и квартиры, которые их нынешние собственники захотят продать или сдавать в аренду, гарантированно будут проданы и арендованы.
Вопрос в другом: когда и как сделать это максимально выгодно?
Разумеется, многое будет зависеть от действий Банка Канады. В начале COVID-пандемии, успокаивая и поддерживая население, нам всем громко обещали, что низкие процентные ставки по кредитам сохранятся до 2023 года. Как видим, это обещание было неоднократно нарушено в прошлом году, и поговаривают, что ставки будут расти дальше. Недоверие к Банку Канады и аура неизвестности, разумеется, многих пугает.
Другие боятся серьезного спада экономики, рецессии, т.е. в целом непредсказуемого будущего. Понятно, что это тоже плохой климат для больших покупок.
Поэтому обладатели недвижимости сейчас выжидают и не спешат с продажами. А потенциальные покупатели, тем временем, следят за действиями Банка Канады и надеятся, что очередное повышение ставок по кредитам еще больше снизит цены на недвижимость, делая ее более доступной.
Строго говоря, на рынке недвижимости разворачивается классическая ситуация, которую часто называют «борьбой быков и медведей». «Быки» всегда агрессивно наступают, «медведи» - боязливо опасаются любой атаки. В прошлом феврале в этой схватке доминировали продавцы. Сейчас в роли «быков» выступают покупатели. Но рынок недвижимости — это всегда качели между спросом и предложением, которые попеременно раскачиваются с большей или меньшей амплитудой. Значит, в конце концов, в этой борьбе ни одна сторона не может победить или проиграть окончательно. Успех зависит лишь от вашего личного спокойного и квалифицированного поведения.
Всегда стоит помнить, что операции с недвижимостью – это долгосрочный проект, а не те инвестиции, которые ты вчера приобрел, а завтра выгодно продашь. Это долгосрочная игра, которая непременно выигрывает в период инфляции. Поднимаются цены на товары и услуги – одновременно с ними растет в цене недвижимость. При инфляции наличные деньги в целом теряют свою стоимость, но покупка недвижимости при нынешнем высоком банковском рейте тоже не становится более доступной.
Покупать недвижимость тяжело при любом состоянии рынка. Когда были дешевые кредиты, жилье стоило дорого. Сейчас номинальная стоимость домов снизилась, зато кредиты стали очень дорогими. И в целом получается, что приобретать недвижимость сейчас даже менее выгодно, чем год назад. Для несведующих это выглядит парадоксально, но это именно так.
Еще одна большая проблема состоит в том, что многие люди в Канаде берут банковские кредиты с плавающей ставкой. Исторически они обычно были более выгодными, чем кредиты с фиксированной ставкой.
Но сегодня ситуация иная. Те, кто в период пандемии приобрел жилье с фиксированной ставкой кредита, теперь живут и радуются: никакие повышения банковских ставок их не волнуют. Но банки куда охотнее дают людям кредиты с плавающей ставкой, они гораздо солиднее, что позволяло многим в период пандемии купить более просторный или более престижный дом.
Зато после того, как в 2022 году Банк Канады каждые два месяца повышал ставку по кредитам, их владельцам приходится несладко.
Так когда и каким именно образом надо приобретать недвижимость?
Мой ответ: тогда, когда вы можете себе это позволить.
Элементарные правила инвестиций говорят о том, что покупать их надо, когда цена падает, и продавать, когда она растет. Но это не всегда срабатывает так легко и просто, как звучит на словах.
Год назад доминировал «рынок предложений» и, несмотря на высокие цены, дома продавались, как горячие пирожки.
Сегодня преимущества на стороне покупателей – они «рулят» общим рынком. Поэтому те, кто сейчас продает недвижимость, делают это вынужденно, под давлением сложившихся обстоятельств, а не по своему желанию. Продавать пока невыгодно – лучше подождать.
Зато покупатели именно сейчас могут заключить выгодную сделку: дешевле купить жилье, о котором еще вчера даже не мечтали. Это тоже не будет легко: кредит получить все равно непросто, цены на все выросли, а зарплаты – нет и т.п.
Выгодную сделку могут заключить лишь те, кто заранее сэкономил средства и готов оплачивать возросший моргидж. Но в долгосрочной перспективе эти люди, безусловно, выиграют.
К тому же не стоит забывать, что со временем моргидж можно рефинансировать и поменять процентную ставку по кредиту. Как специалист я готова помочь решить эти вопросы и подсказать в каждом конкретном случае, когда и как выгоднее приобретать или продавать недвижимость.
Известно, что немалую роль на рынке недвижимости играет и так называемое «стадное чувство». Ему трудно найти серьезное обоснование, но некоторые люди легко ему поддаются. Им кажется, что если цены на недвижимость растут, это будет продолжаться всегда, поэтому надо срочно бежать и покупать жилье, пока это еще возможно. А когда рынок падает, они так же массово впадают в отчаяние, будто наступает конец света.
Не стоит поддаваться подобным настроениям и попусту себя накручивать. Лучше спокойно следить за состоянием рынка недвижимости и вовремя принимать наиболее взвешенные решения, посоветовавшись со специалистом, которому вы доверяете.
Если в период рецессии, когда цены снижаются, вы можете позволить себе приобрести недвижимость и поддерживать ее ближайшие несколько лет, это непременно окупится. Ведь Канада в целом и Торонто в особенности продолжают оставаться центром притяжения новых иммигрантов. Строительство жилья в GTA, к сожалению, далеко отстает от темпов роста нашего мегаполиса, и пока нет надежды, что ситуация исправится в ближайшие годы. В то время как жильё, крыша над головой остаются фундаментальной, базовой потребностью каждого человека. Значит, вкладывать сейчас свои средства именно в недвижимость – это очень разумное и перспективное решение.
Беседовала Татьяна Ясинская
Kate Naccarato
Real Estate Sales Representative
ATV REALTY INC.
Cell: 416-779-6085
Office: 416-503-23-73
Ek.naccarato@gmail.com
