Когда начнут подниматься цены на недвижимость
Советы профессионала. Последнее время я нередко слышу от наших клиентов один и тот же вопрос. Когда закончится кризис и когда начнётся восстановление рынка? Интернет пестрит всевозможными предсказаниями, начиная от того, что цены в этом году упадут ещё на 15–20%, до того, что в ближайшее время начнётся резкий рост цен. Поэтому сегодня я хочу высказать своё мнение и подкрепить его некоторыми фактами.
Для начала я бы хотел опровергнуть мнение тех, кто считает, что цены в этом году продолжат снижаться. Их главный аргумент в том, что люди скоро просто не смогут платить по кредитам, начнутся просрочки, и банки будут забирать недвижимость и продавать её с молотка. Соответственно, цены упадут. Пессимисты не учитывают несколько факторов.
Во-первых, то, что почти 40% владельцев недвижимости Торонто вообще не имеют моргиджа. Это статистика, основанная на последних данных от Statistics Canada.
Соответственно для 40% владельцев недвижимости сегодняшние высокие ставки кредитования вообще не имеют никакого значения.
Далее не забывайте, что в марте прошлого года ставка была гораздо меньше нормы, и высокой она стала лишь с середины года, а те, кто получал моргидж после 2017 года, должны были проходить стресс-тест и квалифицировались по гораздо большей ставке, чем та, по которой они получали моргидж.
Из 60% владельцев недвижимости, имеющих моргидж, более половины имеют фиксированные моргидж-контракты, которые в основном оформлены в период низких ставок 2020–2021 годов, а значит, на сегодня они продолжают платить по низким ставкам, и у них в запасе ещё есть пара лет до окончания договоров с банком.
Поднятие ставок их также не коснулось. Далее, около 20% недвижимости Торонто принадлежит инвесторам, а в сегменте кондоминиумов - это аж 36%, а инвесторы никогда не покупают недвижимость, не используя моргидж, так как это не выгодно, соответственно, они входят в 60% людей, имеющих моргиджи. Многие из них - это владельцы современных кондоминиумов, не находящихся под рент- контролем.
Рент в Торонто за прошедший год вырос более чем на 20%, то есть сегодня они получают гораздо большую арендную плату, чем годом ранее, что перекрывает поднявшиеся платежи по моргиджу.
Соответственно, поднятие ставок на моргидж на них также повлияло некритично. То есть поднятие моргидж-ставок на сегодня серьёзно ударило лишь по примерно 15–20% держателей моргиджей. Большинство из них финансово стабильны и, хотя это и является серьёзным ударом по семейному бюджету, но всё же не критично и не приведет к срочной продаже недвижимости.
Все те, кто попал в сложную ситуацию, постарались избавиться от недвижимости весной и летом прошлого года, и именно с этим было связано сильное падение цен марта по август прошлого года. Далее цены стабилизировались, а количество выставленных на продажу объектов серьёзно сократилось. В итоге сегодня ситуация на рынке стабильна, цены ниже пиковых цен марта 2022 года примерно на 15%, и то далеко не во всех районах и сегментах недвижимости, но и предложений немного.
На мой взгляд, сценарий обрушения цен мог бы осуществиться только в том случае, если бы высокие ставки кредитования задержались бы ещё на 2–3 года, в противном случае никаких предпосылок для этого, в общем-то, и не было.
То есть я считаю, что пик падения на сегодня пройден, и свет в конце туннеля безусловно уже виден. Теперь касательно того, когда цены начнут подниматься. Глобальные факторы не только не улучшились, но и значительно ухудшились.
На 2019 год темпы строительства сильно отставали от необходимых. Так называемый demand- supply фактор был очень далёк от нормы. Государство планировало нарастить темпы строительства, но сначала пандемия и её последствия, разрушившие цепочки поставок строительных материалов, а потом кризис, связанный с поднятием ставок кредитования, нарушили их планы.
Последние данные показывают, что количество выхода новых проектов упало до критического минимума, а значит, недвижимости будет не хватать ещё больше, чем ранее. Чудес не бывает, если вовремя не начать строительство, то через несколько лет не будет готовых домов и квартир. И это именно то, что нас ждёт в ближайшем будущем.
Почему цены сегодня стоят на месте – да, всё очень просто, на рынке мало покупателей. Причём на сегодня существует две категории покупателей, которые ушли с рынка.
Первая категория - это менее обеспеченные слои населения, они были вынуждены уйти с рынка из-за того, что попросту не могут квалифицироваться на моргидж, и эта категория потенциальных покупателей вернётся только после того, как ставки кредитования опустятся до 3–3,5%, и, по моему мнению, это произойдёт лишь к середине следующего года, хотя и более быстрый сценарий тоже возможен.
Вторая категория - более обеспеченные покупатели, которые без проблем могли бы купить и сегодня, но они просто не уверены, что уже настало хорошее время для покупки, и пока выжидают. Эта категория вернётся на рынок в ближайшее время. Нужен лишь триггер и, скорее всего, им может быть тот момент, когда центральный банк Канады заявит, что инфляцию удалось обуздать, и они имеют возможность скоро начать понижать ставки кредитования.
Думаю, что в марте ставка уже поднята не будет, далее она будет находиться на одном уровне какое-то время, и ориентировочно с осени этого года ставка начнёт понижаться. Я ожидаю возвращение на рынок части так называемого отложенного спроса уже осенью этого года.
Я не думаю, что в этот раз мы не увидим резкое восстановления рынка, скорее всего, восстановление будет плавным, так как сначала на рынок вернутся более обеспеченные покупатели, а остальным придётся ждать доступных процентных ставок по кредитам.
В любом случае скопившийся на сегодня огромный отложенный спрос рано или поздно неминуемо выйдет на рынок, и мы столкнёмся с новым витком подорожания цен на недвижимость, таким, как мы уже трижды видели на рынке Торонто за последнее десятилетие - в 2015, 2018, и 2021 годах.
Я не очень верю в магию цифр и привык опираться на фундаментальные факторы, но статистика последнего десятилетия показывает, что резкое подорожание происходит с интервалом приблизительно в 3 года, и на сегодня сценарий того, что очередной виток цен мы увидим именно в 2024-м, то есть опять через трёхлетний период, по мне, выглядит очень реалистично. Кризисы на рынке недвижимости случаются периодически, и после их окончания неминуемо происходит новый виток цен.
Сегодня те инвесторы, кто покупал на пике цен в конце 2021-начале 2022 года, немного в минусе, но я абсолютно уверен в том, что к концу 2024 года, цены, по которым они покупали недвижимость, останутся в прошлом.
Во время кризисов проигрывают только те, кому по тем или иным причинам пришлось продать недвижимость.
Инвестиции в недвижимость - это долгосрочные вложения и какие бы кризисы ни происходили на рынке, в более долгосрочной перспективе инвесторы очень неплохо зарабатывают
Максим Багинский
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Для консультаций назначайте апойтмент на портале
416-832-8343
mbaginskiy@gmail.com
