Ипотека без сюрпризов

От рекламных ставок до скрытых расходов - всё, что нужно знать, чтобы пройти стресс-тест и сохранить деньги. Как изменился рынок недвижимости в Канаде, почему даже надёжным заёмщикам банки отказывают и где сегодня ещё можно найти возможности - об этом мы говорим с ипотечным специалистом Богданом Музычкой.

Многие считают, что ипотека им недоступна, ещё до того, как переступят порог банка.

Рекламные ставки выглядят заманчиво, а рассказы знакомых о «лёгких» прошлых годах вводят в заблуждение.

На практике требования банков стали строже, а рынок - сложнее. Богдан Музычка рассказывает, где скрываются реальные шансы и на что стоит обратить внимание каждому покупателю.

- Когда ожидания клиентов чаще всего сталкиваются с реальностью?

- Чаще всего это происходит, когда люди приходят в банк и видят, что всё не так просто, как в рекламе. Они ориентируются на цифры из объявлений - 3,5–4%, - а банки проверяют их по «контракт плюс 2%» или минимум 5,25%, что сейчас почти 7%.

Плюс рынок сильно изменился: из-за инфляции банки учитывают не только ипотеку, но и коммунальные платежи, налоги, страховки и даже продукты. Доход, который три года назад был достаточен для кредита, сегодня может оказаться недостаточным.

- Отказ банка звучит как приговор. Почему сегодня людям отказывают чаще всего?

- Чаще всего дело не в зарплате. Основная проблема - это ваши долги относительно дохода, так называемый коэффициент GDS/TDS. И маленькие «мелочи» могут серьёзно снизить сумму ипотеки. Например, лизинг машины за 600 долларов в месяц может «съесть» 70–80 тысяч доступного кредита.

Что с этим делать? Всё просто: продумайте стратегию заранее. Закрыть автокредит, погасить кредитные карты - и даже если первый взнос будет меньше, банк будет смотреть на вас дружелюбнее.

Кстати, мы всё чаще работаем не с «большой пятёркой» банков, а с кредитными союзами и альтернативными лендерами. Ставки там чуть выше - на 0,8–1,5% - зато купить жильё можно сразу, а не откладывать годами.

- А частная ипотека? Она всё ещё страшит многих. Когда она реально нужна?

- Частная ипотека имеет смысл только при чётком плане. Она нужна флипперам, застройщикам, при bridge-финансировании или если банк отказал в последний момент. Её часто используют, чтобы «подправить» кредитную историю: закрываются долги, через год рейтинг растёт - и вы снова идёте в обычный банк.

Опасна она тогда, когда берут её просто на жизнь без плана. Комиссии за продление и высокие ставки могут «съесть» весь ваш капитал. Здесь главное понимать: есть ли у вас выход и как будете платить долг, иначе вместо решения ипотека превращается в головную боль.

- Почему два клиента с похожими доходами получают совершенно разные ставки?

- Тут есть два главных момента. Первый - это loan-to-value, соотношение кредита к стоимости жилья. Парадоксально, но иногда те, кто вносит меньше 20% первоначально, получают ставку ниже. Почему? Потому что такая ипотека обязательно застрахована, и для банка риск минимальный. Второй момент - кредитная история. Человек с ипотекой, автокредитом и несколькими картами выглядит гораздо надёжнее, чем тот, у кого одна карта на 500 долларов - даже если рейтинг одинаковый.

Но есть нюанс: страховка не бесплатна. Её стоимость добавляется к сумме ипотеки, поэтому каждый случай нужно считать отдельно, индивидуально.

- Самозанятые и владельцы бизнеса - самая «сложная» категория для банков?

- Да, они вызывают больше всего вопросов. Канадская налоговая система поощряет списание расходов, и формально доход может быть, скажем, 35 тысяч, хотя реальный оборот - 200–300 тысяч.  Выход - программы для self-employed или stated income. Там банки смотрят на реальные банковские выписки за 6–12 месяцев, а не только на налоговую декларацию. Ставка выше, но и шанс на одобрение реально выше. Дополнительно банки учитывают ваши сбережения, RRSP и другие активы - оценивают общую финансовую устойчивость.

- Плохая кредитная история - это конец дороги?

- Нет, это скорее отправная точка. Рефинансирование может буквально спасти ситуацию: долги по кредиткам под 18–20% объединяются в ипотеку под 5,5–6%. Cash flow сразу освобождается, а кредитный рейтинг восстанавливается за 3–6 месяцев. Если есть крупный первоначальный взнос (от 20–25%) или недвижимость - ипотека может стать инструментом «починки» кредитного рейтинга.

- Кто сегодня берёт вторые ипотеки?

- Если раньше это были агрессивные инвесторы, то сейчас - обычные владельцы жилья, пытающиеся выжить и оптимизировать финансы. Люди застряли в первых ипотечных кредитах с низкими ставками 2020–2021 годов, но при этом накопили долги под 20%. Рефинансировать весь дом сейчас невыгодно, поэтому берут second mortgage, чтобы закрыть долги и при этом сохранить низкую ставку по основному кредиту. Инвесторов стало меньше, рынок стал сложнее, но для кого-то это всё ещё шанс.

- Где сегодня возможности, а где риски?

-Рынок стал полярным. Для покупателей с наличными  сейчас отличное время: конкуренция ниже, цены на кондо в Торонто и Ванкувере стагнируют, можно торговаться.

Для «второй линии» тоже есть шанс: разрыв между таунхаусами и домами уменьшился - сейчас легче «допрыгнуть» до желаемого жилья. Опасно для инвесторов с высоким кредитным плечом и тех, кто покупает «на пределе». Аренда больше не покрывает ипотеку без огромного взноса, а ставки снижаются медленнее, чем ожидалось.

- Какие ошибки чаще всего совершают русскоязычные иммигранты?

- Игнорирование кредитной истории, «серые» переводы денег на первоначальный взнос, покупка машины до ипотеки, путаница между pre-qualification и pre-approval.

Например, лизинг на 600 долларов в месяц может «съесть» 70 тысяч доступного кредита. Деньги без подтверждённого происхождения - риск срыва сделки за неделю до закрытия, и переход к частному кредитору под 8–10% может стоить десятки тысяч.

- Что важно понять тем, кто планирует ипотеку в ближайшие 6–12 месяцев?

- Сначала думайте о себе, а не о доме. Не меняйте резко работу, накопите наличные сверх первоначального взноса, закройте все потребительские долги и учитывайте стресс-тест. Рынок 2026 года не про «удачу» - он наказывает за слишком большие надежды и вознаграждает за расчёт. Сейчас работают простые, но продуманные стратегии - именно они помогают пройти через этот рынок без потерь.

Ипотечный рынок Канады перестал быть «одинаковым для всех». Он стал сложным и жёстким, но всё ещё полон возможностей - для тех, кто готов внимательно считать, продумывать каждый шаг и действовать без иллюзий. Сегодня важно понимать, что каждая деталь имеет значение: размер первоначального взноса, кредитная история, долги, стабильность дохода.

Грамотная стратегия позволяет не просто пройти через все проверки банка, но и сэкономить реальные деньги - десятки, а порой и сотни тысяч долларов.

Для тех, кто хочет разобраться в тонкостях ипотечного рынка и подобрать оптимальное решение именно для своей ситуации, лучше всего обратиться к профессионалу.

Ипотечный брокер Богдан Музычка помогает клиентам планировать покупки недвижимости, правильно выстраивать кредитную стратегию и находить возможности там, где кажется, что их нет. С его поддержкой можно не просто пройти через все этапы получения ипотеки, но и сделать это максимально безопасно и выгодно.

В нынешних условиях терпение, расчёт и подготовка - это не скучные советы, а реальные инструменты, которые работают и защищают ваш бюджет. И грамотная стратегия с экспертом, который знает рынок, сегодня может стать вашим главным преимуществом.

Богдан Музычка

Broker, AMP

Benson Mortgages

Для консультации звоните:
647.277.3950

e-mail:
leads@bensonmortgages.ca

Беседовала Маша Миронова