Думайте о хорошем – и оно непременно сбудется!
Недвижимость – это прочный фундамент канадской экономики или вечная головная боль для ее обладателей? Прояснить ситуацию мы попросили опытного и успешного риелтора Елену Гордон. (Еlena Gordon - Broker of Record, B. Sc., M. S. Re/Max Gordon Group Realty Brokerage).
Елена Гордон:
Прежде всего, пользуясь случаем, хочу поздравить всех читателей газеты «Торонто-Экспресс» и всех моих клиентов с Новым годом, Рождеством и даже со Старым Новым годом, который тоже многие отмечают.
Для всех нас ушедший 2023-й был нелегким, он постоянно испытывал нас на прочность и устойчивость. Для кого-то оказался труден финансово, кто-то находился в состоянии огромного эмоционального напряжения в связи с трагическими событиями в странах, с которыми многие из нас кровно связаны, кто-то по сей день не может восстановить баланс после ковидного карантина.
В общем, минувший год так или иначе прошелся буквально по каждой семье, и все вместе мы оказались участниками глобальных процессов в мировой политике и экономике. Поэтому хотелось бы пожелать, чтобы все неприятности, случившиеся в прошлом году, там и остались, а в Новый год мы вошли с надеждой на лучшее.
Пусть 2024-й станет светлой полосой нашей жизни, дарующей радость, успехи, хорошее здоровье.
Год Дракона всегда считался благополучным периодом, так пусть и нынешний високосный год будет наполнен счастьем, миром, гармонией, принесет положительные перемены и новые возможности.
И хорошо бы не забывать: все, что мы говорим и желаем друг другу в эти рождественские и новогодние дни, это наш манифест, проекция желанного будущего, поэтому надо думать и говорить только о позитивных вещах. Пусть именно они сбываются!
- Исходя из такого прекрасного посыла и вашего личного опыта, Елена, есть ли у нас повод для оптимизма на рынке недвижимости Торонто и его окрестностей?
- Конечно, есть! Вспомните, как в начале 2023 года многие аналитики нас предупреждали: приготовьтесь к худшему, в Канаде начинается рецессия, будет обвал цен, снижение продаж на рынке недвижимости и другие неприятности.
Но прошел год, и подводя его итоги, мы видим, что все обстоит не так уж плохо. Инфляция остановилась на отметке 3,1%. Да, в течение 2023-го росла кредитная ставка Центробанка, но в последние 2-3 месяца она стабилизировалсь, некоторые банки даже начали понижать ставки на мортгидж.
А ведь этот показатель был одним из самых главных факторов, сдерживавших возможности покупателей. У нас в последние годы накопился огромный дефицит недвижимости.
В 2022-2023 гг. в Канаду (читай: в основном в регион Большого Торонто) прибыли еще 600 тысяч новых иммигрантов, им необходимо жилье, но большинству из них очень трудно пройти банковскую квалификацию на получение мортгиджа. Спрос на жилье очевиден. И если банковский процент будет снижаться, велика вероятность, что покупателей станет больше, они начнут состязаться между собой за выставленные на продажу дома и квартиры, цены на которые будут расти.
Сейчас у нас доминирует покупательский рынок, когда предложение превышает спрос, и это хорошее время для приобретения недвижимости.
Особенно если удастся купить ее по сегодняшней цене, а полностью закрыть сделку, т.е. реально получить мортгидж, через несколько месяцев, когда банковская ставка начнет снижаться.
- И это в принципе возможно?
- Да. Обычно между покупкой недвижимости и полным закрытием сделки проходит 6-8 недель, но можно растянуть этот процесс на 4-5 месяцев или даже на полгода.
По-моему, это неплохая стратегия. Обращу внимание и на тот факт, что хотя год был нелегким, и в целом цены на недвижимость снижались во второй половине года, однако в декабре 2023-го года - по сравнению с декабрем 2022-го - они все равно выросли на 3,2%.
Разумеется, в разных районах нашего мегаполиса картина различается. Король рынка всегда - это общее количество недвижимости, выставленной на продажу. Но оно в разных районах разное.
Отдаленные районы более чувствительны к колебаниям цен, в последние месяцы там растет список предложений и очень увеличилось состязание не между покупателями, а между продавцами, которые вынуждены сбрасывать цены. В то время как в Торонто, Ньюмаркете, Ричмонд Хилле и Воне предложений на продажу недвижимости меньше, поэтому и цены на нее более стабильны.
Эта неравномерность рынка может оказаться весьма кстати для тех, кто готов по более высокой цене продать свою недвижимость в наиболее популярных районах Большого Торонто и с выгодой для себя приобрести аналогичный или даже более просторный дом в более отдаленных районах - Кесвике, Джорджине, Иннисвилле и т.п.
Это подходящий момент для тех, кто жестко не привязан к центру города и может себе позволить уехать подальше от его суеты, поближе к природе. Это тоже очень неплохая тактика в данный момент.
Однако если наплыв иммигрантов в Канаду продолжится теми темпами, какими его планирует нынешнее правительство страны - принять 400 тысяч человек в этом году и еще столько же в 2025-м, то положение на рынке недвижимости будет усложняться во всех сферах.
Уже сегодня всех шокирует ситуация с арендой домов и квартир, цена на которые взлетела за последний год на 20-25%.
И если недвижимость опять начнет дорожать, мы будем иметь такую же картину, как в Нью-Йорке или Калифорнии: кому по карману покупать и содержать супер-дорогое жилье в престижных местах, будут жить в центре, а остальные вынуждены будут уехать подальше.
Так рынок способствует расслоению жителей по имущественному признаку. И мы не первые, кто это испытывает на себе.
- А что сейчас происходит на рынке купли-продажи кондо?
- За прошедший год кондо упали в цене в Торонто в среднем на 4,1%. Более доступны, конечно, небольшие квартиры в кондоминиумах.
И если банковская ставка действительно начнет снижаться, люди будут охотно их приобретать. Это хороший шанс для тех, кому нужно непременно жить в городе из-за работы или учебы. Но следует поторопиться - потом и этот вид недвижимости будет только дорожать.
- Резюмируя сказанное вами, Елена, мы можем констатировать, что несмотря на многочисленные банковские барьеры, возникшие за последние полтора года на пути недавних покупателей жилья, люди все-таки не замерли в оцепенении и упорно продолжают этот бег с препятствиями, полагаясь на самих себя и надеясь на удачу?
- Конечно, можем. И в целом - я уверена - наступивший год будет для всех нас хорошим.
- Прекрасное напутствие! И пусть оно сбудется. А пока я задам вопросы, которые мы уже затрагивали в интервью годом ранее. Тогда правительство намеревалось ввести двухлетний мораторий на покупку недвижимости иностранцами, если они не являются резидентами Канады. Именно этот бесконтрольный процесс в последние годы в немалой степени обусловил быстрый рост цен на недвижимость и одновременно возникновение не менее 10-15% «пустого жилья», где годами никто не живет. Удалось ли ввести этот мораторий, и можем ли мы говорить о его положительном результате?
- Мораторий ввели, но пока это незначительно повлияло на ситуацию в целом, т.к. в нем оказалось много исключений.
Например, люди, имеющие канадскую рабочую визу, по-прежнему могут приобретать недвижимость. Да, она будет стоить для них как для иностранцев на 25% дороже. Но когда они станут резидентами Канады, этот налог им обещают вернуть.
Прочие нерезиденты сейчас не могут купить готовый дом, но зато могут приобрести участок земли и строить на нем жилье для сдачи в наем - это тоже исключение из правил моратория.
Дело в том, что в связи с подорожанием строительных материалов и работ не все канадские компании берутся за новые проекты, поэтому любые зарубежные инвесторы в этой сфере только приветствуются.
- А как насчет обещаний правительства начать бурное развитие жилищного сектора в крупных городах Канады и в Большом Торонто в частности? Где 1,5 миллиона новых единиц жилья до 2032 года, обещанные Дагом Фордом? Хотя бы фундаменты заложили где-нибудь?
- Я этого, честно говоря, не заметила. Трюдо тоже пообещал в следующие 2 года построить 12 тысяч новых единиц жилья.
Но если он сам настаивает на прибытии в страну в эти же сроки 800 тысяч новых иммигрантов, то я не представляю, как он планирует обеспечить их жильем.
- Год назад в Торонто впервые ввели закон о дополнительном налогообложении пустующего жилья (Toronto Vacant Home Tax). Это мера оказалась действенной?
- В 2023 г. владельцев домов и квартир обязали декларировать их пустующее жилье и на 1% повысили ежегодный налог на такую недвижимость. В этом году его увеличили до 3%. Т.е. раньше на каждый объект пустующей недвижимости стоимостью, например, в миллион долларов надо было добавить 10 тысяч в год, теперь придется добавлять 30 тысяч. К тому же, если владельцы вовремя не предоставят отчет об использовании своего жилья, на них будут налагаться значительные штрафы.
- Какие еще меры помогают разжать или хотя бы ослабить тиски острого жилищного кризиса, в котором оказались жители Большого Торонто?
- Набирает обороты строительство владельцами домов отдельного дополнительного жилья (Garden Suite and Laneway Houses) на их собственной территории или переоборудование части основного дома под квартиру с отдельным входом, которую можно сдавать в наем. Условия такого строительства могут несколько варьироваться в разных городских самоуправлениях, но выяснить их и получить разрешение на строительство или переоборудование своей недвижимости стало легче.
Особо хотела бы обратить внимание на возможность одновременной покупки недвижимости двумя или несколькими людьми, не обязательно состоящими в родстве, на условиях совместного владения.
Такого рода контракты встречаются все чаще, на них легче получить банковскую ссуду.
К такому способу покупки недвижимости обычно прибегают пенсионеры или те, кто стеснен в средствах и не может себе позволить приобретение отдельного жилья.
Конечно, при заключении контракта на совместное владение такой дом должен иметь два или больше отдельных входов и сохранять автономность личного пространства для каждого из собственников.
- Внес ли минувший год какие-то изменения в вашу собственную жизнь, Елена?
- В профессиональном плане год был напряженным, но в целом благополучным для меня как для риэлтора, хотя общее количество продаж на рынке недвижимости Торонто снизилось за 2023-й год на одиннадцать с лишним процентов. Но я надеюсь, что постепенно меняющиеся в более благоприятную сторону условия получения банковских кредитов позволят людям смелее приобретать или продавать недвижимость в соответствии с их конкретной ситуацией и потребностями, ведь жизнь не стоит на месте.
И я как профессионал готова помочь каждому, потому что уверена - вариантов решения той или иной проблемы у нас немало.
Моя личная жизнь в прошлом году тоже пополнилась яркими событиями. В нашем активном сообществе жителей региона Bristol-London Newmarket мы провели немало запоминающихся мероприятий.
Одним из недавних стал розыгрыш учебной субсидии. Все его участники, имеющие подросших детей или сами желающие взять какой-то обучающий курс, заполнили специальные анкеты, и мы устроили публичную лотерею.
В итоге приз размером в полторы тысячи долларов достался первокурснице университета McMaster, будущему математику Алисии Бэйн (вы видите ее на снимке).
У меня четверо детей, и я знаю, как нелегко дать им хорошее образование, а ведь это лучший старт для любого молодого человека.
Учитывая то, как подорожали учебники и аренда комнаты для студента уже начинается с 900 (!) долларов, любая подобная помощь всегда кстати. Да, прошедший год был нелегким, но я рада, что он не отменил нашего общего желания делать добрые дела.
И еще два радостных события произошли недавно в моей жизни. Во-первых, я впервые стала бабушкой! И почти одновременно с появлением очаровательной внучки Миланы я осуществила другую свою давнюю мечту - завела юного добермана Дизеля, который разделяет мои прогулки и занятия спортом. С уже имевшимся в доме котом Максом они быстро подружились.
Так что впереди и у меня, и у всех моих клиентов, и - надеюсь - у всех читателей газеты «Торонто-Экспресс» только самые светлые перспективы!
Беседовала
Татьяна Ясинская
Еlena Gordon
- Broker of Record, B. Sc., M. S. Re/Max
Gordon Group Realty Brokerage
Гордон Елена
(Gordon, Elena)
Любые операции с недвижимостью.
Покупка, продажа, рент, инвестиции. Бесплатные консультации и оценка жилья. Надежность, профессионализм + индивидуальный подход.
• Бесплатные консультации, бесплатные оценка жилья и анализ рынка
• Финансирование, технические инспекции
• Staging, ремонт, помощь при переезде
• Новые технологии и high end маркетинг
• Property management и многое другое.
• Top Producer * Более 20 лет в бизнесе * Мой опыт работает на вас.
(647) 400-9603
(905) 832-1111
elenagordon8@gmail.com
