Дом как для себя
Часть нашей жизни. “Я всегда ставлю себя на место клиента - как бы я поступила в его ситуации,” - говорит известный риэлтор Елена Гордон (Elena Gordon, Broker of Record, B.Sc., M.S., Re/Max Gordon Group Realty Brokerage), которая уже почти 20 лет помогает жителям GTA и Торонто успешно решать задачи в сфере недвижимости. “Для меня недвижимость - это больше, чем просто сделки купли-продажи. Это стратегия, планирование и достижение целей каждого клиента”.
- Что сегодня вы предлагаете вашим клиентам?
- Вопрос очень своевременный, потому что у нас произошло много хороших перемен, особенно в конце прошлого, 2024 года, хотя он был очень непростым для всех.
Но во второй половине года Центробанк наконец-то начал снижать Prime Rate, кредитную ставку. И если в июне 2024-го она была 5,25%, то в декабре уже опустилась до 3,25%, это первое понижение за последние два года, но оно было закономерным, потому что инфляция пошла вниз, к уровню, запланированному Центробанком, то есть 2%. Экономисты предсказывали, что это произойдет в середине 2025-го, но оно началось раньше, и в сентябре прошлого года инфляция была 1,6%, а декабре немного поднялась, до 1,9%.
К этому моменту у нас накопилось очень большое количество недвижимости, которая не продавалась, все выжидали, не зная, что будет. Когда ставка пошла вниз, рынок начал оживать. Октябрь и ноябрь были просто рекордными по продажам.
В октябре мы продали на 44,4% больше, чем в том же месяце 2023-го, это был очень большой рывок. А в ноябре - на 40% больше чем в 2023-м, то есть вот этот избыток домов начал постепенно расходиться.
Люди увидели это, и уже в декабре в листингах было на 20% больше предложений на продажу, чем в тот же месяц год назад. Это здоровое движение, которое ведет нас к здоровому рынку, когда есть баланс спроса и предложения. И одновременно - хороший показатель того, что цены пойдут вверх, но не такими темпами, как в 2022 году.
- Как это повлияло на состояние рынка в разных районах GTA?
- После пандемии цены взлетели вверх в 2022 году, так как люди поняли, что работая на “удаленке”, они могут иметь более просторный дом, и за те же деньги, как в центре Торонто и близлежащих районов.
Сейчас у нас интерес повышается в сторону центральных районов, потому что людей стали возвращать в офисы, а ездить далеко, дорого, и не каждый согласен. Я знаю по опыту, насколько отдаленные районы более чувствительны к колебаниям рынка.
Поэтому в Иннисфилл, Гвиллимбэри, Джорджина, и других более отдаленных местах образовался переизбыток непроданных домов. А в Ньюмаркете и Авроре ситуация более стабильная, потому что они ближе к центру, и цены так не подпрыгнули, как в Торонто, Richmond Hill и Vaughan.
Кроме того, я ещё хочу заметить, что когда мы говорим, что Prime Rate - 3,25%, это не значит, что мы получаем кредит на наши моргиджи именно по этой ставке. Кредитная ставка, по которой нам дают кредиты основные большие банки, такие, как CIBC, TD Bank, BMO и Scotiabank, обычно отличается от ключевой ставки Центробанка, потому что им тоже нужно зарабатывать. Prime Rate сейчас в основных канадских банках 5,45 %, и наши клиенты берут моргидж на 3,99 % - 5,2%.
- В последние годы процесс получения моргиджа серьезно усложнился. Есть ли какие-то изменения в этом плане?
- Доступность жилья, а точнее, способность его выплачивать, является одним из основных факторов, и во многом зависит от того, на каких условиях банк дает моргидж.
И когда у нас поднялась ставка, это больше всего ударило по тем, кто покупает впервые, потому что, во-первых, у них была всегда амортизация на 25 лет, если downpayment на моргидже был меньше 20%. Но теперь, начиная с 16 декабря прошлого года, амортизацию для этой категории заемщиков, имеющих CMHC (Canada Mortgage And Housing Corporation) insurance, увеличили до 30 лет.
Это позволяет иметь меньшие платежи по ипотеке, потому что контракт растянут на больший срок. Во-вторых, увеличился также верхний предел цены, на которую всем, у кого есть CMHC insurance, дают моргидж. Раньше это был миллион долларов, теперь стало полтора миллиона.
Конечно, выглядит очень заманчиво, но на самом деле, я не думаю, что это привлечет большое количество покупателей. Потому что когда у вас моргидж более миллиона, то и месячные платежи будут больше $5000 - $6000, и не каждый в состоянии с этим справиться.
Все эти новые правила улучшают доступность жилья, и людям, приобретающим дом или кондо, становится легче выполнять свои финансовые обязательства.
- Почему сейчас время для инвестиций?
- Если вы хотите построить инвестиционный портфель, сейчас, когда цены упали, особенно в сегменте кондоминиумов и в более удалённых от Торонто районах, самое подходящее время для покупки.
А для тех, кто задумывается о сокращении жилой площади, например, после выхода на пенсию, сейчас также хорошее время. В Торонто цены начали расти, что создаёт благоприятные условия для продажи и переезда в районы с более доступным жильём.
“Это всё очень индивидуально,” – подчёркивает Елена. “Каждая ситуация требует детального подхода, чтобы найти лучшее решение”.
- Очень многих беспокоит обновление моргиджа в этом году…
- Конечно, это существенное изменение в платежах, но на самом деле оно не так страшно сейчас, как это было год назад, потому что людям, у которых ипотека была взята под 1,4-2%, не придется “прыгать” сразу на 7 или 8%. Теперь они смогут взять от 3,99% до 5,2%. И в целом 2025-й год, я считаю, может стать переломным в сфере недвижимости, в первую очередь, в GTA, потому что инфляция у нас уже 1,9%, это target rate для Центробанка. Проценты на моргидж идут вниз, и мы ожидаем, что эта тенденция будет продолжаться, покупательная способность увеличивается, и поэтому рынок становится более активным.
Прогнозы у нас позитивные, экономисты TD Bank говорят, что средняя цена подрастет на 6% годовых, и это нормальная, здоровая динамика. Сейчас выгодно продавать в Торонто и близлежащих районах, потому что цены начали подниматься, и покупать жилье в более отдаленных районах.
А мы можем помочь хорошо его продать, и если люди планируют downsize - перебраться в кондо или дом меньших размеров, то найдем для них удобный и выгодный вариант.
В прошлом году рынок кондо заметно просел, цены очень сильно упали, и вышло много квартир на продажу. Причиной было то, что банковские проценты по кредитам поднялись, месячные платежи стали очень высокими.
Это вытеснило с рынка покупающих впервые, и также повлияло на инвесторов, которые приобрели квартиры от застройщика 3-5 лет назад, до того, как они были построены.
Покупка делалась с расчетом на меньшие проценты моргиджа, а сейчас, когда процентные ставки увеличились, квартиры эти начали выставлять на продажу.
Образовался избыток непроданного жилья, и сейчас у нас есть очень хорошие предложения, особенно на рынке квартир и в отдаленных районах.
А тем, кто покупает впервые, надо с чего-то начинать. И даже если место не совсем подходит, жилье всегда можно сдавать, а самим арендовать там, где удобно, где школа, работа и так далее.
- Вопрос личный: в чем секрет вашего успеха?
- Мой девиз - это профессиональный сервис на персональной основе. И если мы говорим о доверии между риэлтором, покупателем или продавцом, то риэлтор должен прежде всего учитывать интересы своего клиента, а не стремиться лишь бы скорее закрыть сделку.
Начав заниматься этой работой, я с первого же дня ставила своей главной задачей вникнуть во все детали, нюансы, плюсы и минусы.
Для чего людям нужна недвижимость - для жилья, для сдачи в аренду, для детей, насколько они способны ее выплачивать.
Мы все просчитываем вместе, насколько будет выгодна покупка, какой в доме заложен потенциал.
Ведь так или иначе, но однажды вы будете его продавать, и это лучшая ваша инвестиция, еще и потому, что это ваш primary residence (основное жилье) не облагается налогом (capital gain tax).
- А бывшие клиенты к вам возвращаются?
- Да, я постоянно с ними в контакте, держу их в курсе всего, происходящего на рынке, постоянно посылаю обновленную информацию о стоимости их недвижимости, об изменениях в сфере моргиджа. Клиенты мне звонят по любым вопросам, связанным с техническим состоянием дома, ремонтом, обновлением, и я всегда готова ответить, рекомендовать специалистов.
Не случайно ведь моя профессия называется real estate and investment adviser - советник по недвижимости и инвестициям.
И пользуясь случаем, хочу поздравить читателей Toronto Express и всех моих клиентов, друзей, с наступившим Новым годом и пожелать им удачи, здоровья всем, счастья и, конечно, успехов в финансовом плане, инвестициях, потому что это часть нашей жизни!
Elena Gordon
Broker of Record
Re/Max Gordon Group Realty Brokerage
Direct: 647.400.9603
Mobile: 647.362.1262
Office: 905.898.1211
Web:
E-mail:
elena@gordongroup.net
Беседовал Александр Герштейн.
