Что ожидать от рынка недвижимости Торонто в 2023 году
Советы профессионала. Наступил новый год, и сегодня я хотел бы попробовать спрогнозировать то, как будет вести себя рынок недвижимости Торонто в наступившем году. Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях, есть различные факторы, влияющие на рынок.
Некоторые из них, непосредственно влияющие на баланс спроса и предложений, такие, как темпы строительства и увеличение численности населения, не могут меняться быстро, для их изменения требуются годы, это так называемые долгосрочные факторы.
Другие же, такие, как возможность дешёвого кредитования и всевозможные государственные регулирования, это краткосрочные факторы, способные менять рынок в ту или другую сторону довольно быстро.
Сегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены будут расти. Иммиграция сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были недостаточны в последнее десятилетие, сегодня упали до вообще катастрофической отметки.
Девелоперы, планировавшие выйти в продажи в 2022 году, в большинстве своём отложили проекты до лучших времён, так как сильное подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49% Development Charges для нового строительства и необходимость соблюдать введённые дополнительные условия строительства, привели к тому, что стоимость строительства взлетела до небес, и для того чтобы проект был рентабельным, новостройки надо продавать по довольно высоким ценам, иначе проект просто не имеет смысла.
В то же время из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно, по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимые для получения финансирования на строительство, сегодня очень тяжёлая задача, и начинать новые проекты очень опасно, так как если не удастся продать проект быстро, придется откладывать строительство, а это приведёт к ещё большим расходам, и проект может стать нерентабельным.
Из всех планировавшихся к выходу в 2022 году проектов в продажу вышло от силы 10%, это проекты крупных девелоперов, которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатив строительные материалы и т.д.
Сегодня нет предпосылок к тому, что ситуация изменится в ближайшее время. В действительности выход такого ничтожного количества проектов - это полная катастрофа для принятой в 2021 году правительственной программы, направленной на то, чтобы в следующее десятилетие построить такое количество жилья, которое смогло бы сбалансировать спрос и предложение.
Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз. Понятно, что если вовремя не начать проект, то примерно через 4 года, а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит, что в будущем мы неминуемо столкнёмся с ещё большей нехваткой недвижимости, чем в предыдущие годы, и, как следствие, как только спрос вернется на рынок, рост цен неизбежен. Это то, что нас ждёт впереди в долгосрочной перспективе.
Однако, я не думаю, что в ближайшие месяцы рынок может существенно измениться. Сильно поднявшиеся ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией, и хотя инфляция и опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого года, этого явно не достаточно.
Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани, и Центральный Банк Канады посчитал возможным ещё немного поднять процентную ставку.
В январе этого года она была поднята на 0,25%. С большой вероятностью это уже последнее поднятие ставки, но всё же остаётся риск ещё одного незначительного поднятия весной. По моему мнению, далее последует некоторые затишье ,а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение, скорее всего, опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге к середине 2024 года ставка должна составлять около 3 %.
Касательно цен на недвижимость, я думаю, что они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течение первого и второго квартала 2023 года, далее цены начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того, что в 2024 году мы столкнёмся с сильным подорожанием цен на недвижимость, на сегодня очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года, а это огромное количество покупателей.
За 2022 год очень сильно подорожала аренда, так как многим, кто раньше планировал покупку, из-за высоких ставок кредитование это стало недоступно, и им приходится довольствоваться арендой. Статистика показывает, что сегодня в «ренте» живёт рекордное количество канадцев. Ситуацию с арендой также усугубило то, что после окончания пандемии в страну въехало огромное количество студентов и временных рабочих, а приезжающие - это именно потенциальные арендаторы квартир.
Я уверен, что в 2023 году подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится, и ситуация, когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более трёх тысяч долларов в месяц, уже не за горами.
Фактором, который мог бы резко изменить рынок, могло бы быть изменение сроков амортизации моргиджей с 25 до, скажем, 40-45 лет, это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, на сегодня он как-то отошёл на второй план, и я не думаю, что эти изменения не будут введены в ближайшее время.
Правительство прекрасно понимает, что изменение сроков амортизации моргиджа при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого они не хотят.
В то же время если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны.
Моё мнение, что правительству рано или позно все-таки придется изменить сроки амортизации моргеджей, но сегодня это козырная карта, которую они будут придерживать до последнего.
Высокие арендные ставки и отсутствие рент-контроля на новую недвижимость понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Я не могу сказать, что они вернулись на рынок массово, но положительная тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая.
Тем же инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут, не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость - это долгосрочные инвестиции, вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты, выходящие в продажу, вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет.
То есть в то время, когда мы ожидаем самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования, так как после периода высоких ставок всегда наступает период, когда для стимуляции экономики государству приходится держать минимальные ставки. Так что если вы играете в долгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные pre-construction проекты в Торонто, которые выходят в продажу Я бы советовал выбирать те проекты, где сроки строительства 5 лет и больше.
Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому, что в Торонто мы увидим то же самое что произошло в Нью-Йорке после кризиса 2008 года, когда на несколько лет было заморожено практически всё строительство, и после выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё, что предлагалась к продаже, было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего.
В итоге сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхэттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а чтобы купить такую недвижимость, потребуется не меньше полутора миллионов. До 2003 года я жил и работал в Нью-Йорке и продолжаю постоянно следить и анализировать тамошний рынок. Рынок Торонто всё время позади рынка недвижимости Нью-Йорка приблизительно на 10 лет, так что я практически не сомневаюсь, что те цены, которые мы видим в Нью-Йорке сегодня - это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.
Maxim Baginskiy
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Для консультаций назначайте apointment на портале:
P: 416-832-8343
E: mbaginskiy@gmail.com
