Bill 60 и аренда жилья в Онтарио: что меняется для лендлордов и тенантов

 

Советы профессионала. Дорогие друзья,  Bill 60, Fighting Delays, Building Faster Act, 2025 прошёл три чтения в парламенте и получил Royal Assent. На момент написания этой статьи он ещё не вступил в силу - правительство объявит дату, когда он начнёт действовать. Я разберу только изменения, касающиеся Residential Tenancies Act, и дам свои короткие комментарии от практикующего паралигала.

 

Статья 43 RTA (уведомление тенанту, notice) будет изменена. Сейчас форма должна быть одобрена LTB, например N4.

Добавляются слова о том, что форма может быть предписана законом.

По сути, законодатели оставляют за собой право устанавливать форму сами.

Надеюсь, она станет проще и понятнее - сейчас лендлорды умудряются запутаться даже в трёх строчках.

Статья 48.1 RTA говорит о компенсации в размере одного месяца аренды (или предоставлении другого жилья), если жильё нужно лендлорду для собственного проживания.

Компенсация должна быть выплачена до даты окончания аренды, а сама дата - не менее чем через 60 дней после вручения N12. Отсюда и устойчивое выражение «60 days notice».

И вот неожиданность: Bill 60 говорит, что компенсацию платить не нужно, если вы дали тенанту 120 дней вместо 60. Моё мнение - для лендлордов это было бы отлично.

Суды по N12 всё равно ждут около четырёх месяцев, и если тенант не хочет выезжать, без суда ничего не сделать. Так хотя бы не нужно платить компенсацию.

На практике я с первого дня после выдачи N12 твержу клиентам: платите компенсацию сразу. Тенанты часто её не принимают, думая, что это им поможет, но у вас остаётся доказательство попытки оплаты.

Самое страшное - прийти на суд без выплаченной компенсации: слушание заканчивается, не начавшись. А тут - дал четыре месяца вместо двух и сэкономил деньги и нервы.

Статья 58 RTA касается прекращения аренды из-за постоянных задержек оплаты (persistent late payment of rent). Сегодня закон не даёт определения, но практика требует показать регулярный паттерн нарушений.

Теперь же Bill 60 предлагает определить это в регуляциях. Учитывая общий вектор закона, не удивлюсь, если три задержки подряд сочтут достаточными.

Статья 59 RTA говорит о сроках notice при помесячной оплате аренды. Сейчас дата окончания аренды должна быть минимум через 14 дней после вручения notice.

Законопроект предлагает сократить этот срок до 7 дней. То есть на 8-й день уже можно подавать аппликацию в LTB. С учётом нынешних сроков ожидания суда (около двух месяцев) «бесплатное проживание» станет куда менее доступным.

Статья 77 RTA позволяет лендлорду подать в LTB, если тенант подписал N11 или дал N9. Сейчас тенант может попытаться отменить решение, заявляя, например, что подписал под давлением.

Bill 60 вводит дополнительные условия для таких ходатайств («предписанные обстоятельства, условия или тесты»). С учётом практики - давно пора.

Статья 82 RTA касается слушаний за неуплату. Сегодня тенант может поднимать любые вопросы, которые могли бы быть заявлены в его аппликации: ремонты, давление со стороны лендлорда и т. д.

Bill 60 требует, чтобы тенант выплатил половину задолженности на момент подачи аппликации, если он хочет выдвигать такие возражения. Это, вероятно, приведёт к заметному сокращению таких возражений на слушаниях за неуплату.

Статья 83 RTA говорит о том, что арбитр должен учитывать обстоятельства обеих сторон при рассмотрении лендлордских аппликаций об окончании аренды и может запретить выселение или отложить его.

Bill 60 существенно сужает это усмотрение: теперь обстоятельства должны рассматриваться с учётом установленных ограничений и условий, что на практике сделает отказ в выселении или его отсрочку значительно более сложными для тенанта. Проще говоря, в ряде случаев арбитр будет вынужден сказать: «Я бы рад пойти навстречу, но закон не позволяет».

Чего нет в законопроекте

Несмотря на заявления в СМИ, в Bill 60 нет ни слова об отмене security of tenure - права на продолжение проживания.

В заключение: это очень сильный законопроект для лендлордов. Он реально балансирует права сторон и ускоряет процессы в LTB.

Евгений Аптекарь
паралигал и риэлтор

Телефон (647) 339-0996

evgeny@aptekarparalegal.com