Аренда жилья: сколько будет стоить рент через 2 года?
Советы профессионала. Не секрет, что при сегодняшних ставках кредитования снимать квартиру дешевле, чем купить её в кредит, так как в случае покупки платёж по кредиту, maintenance и годовой налог будут гораздо выше, чем аренда такой же квартиры. Как долго это продлится, может, вообще выгоднее жить в ренте, и не стоит ничего покупать? Давайте рассмотрим, так ли это.
Сегодня активность покупателей на рынке жилья в Торонто самая низкая за последние 27 лет. Новостройки по заоблачным ценам в Онтарио никто покупать не хочет, девелоперы не могут продать 75% проекта, необходимые для получения кредита на строительство и, соответственно, уже 2 года как практически не начинаются новые стройки. Работа ведётся лишь на строительных площадках проектов, продававшихся ранее, да и то не на всех.
Многие проекты были аннулированы, также есть и девелоперы, которые объявили банкротство.
К сожалению, из-за сильно поднявшейся стоимости строительства и неимоверно выросших поборов со стороны властей продавать по более дешёвым ценам девелоперы не могут, и итог уже абсолютно ясен.
Через 2–3 года, когда все проекты, которые застряли в последние годы, должны бы были заканчиваться, мы столкнёмся с очень большой нехваткой жилья, к этому времени ставки кредитования станут опять низкими, огромный отложенный спрос вернётся на рынок, довольно быстро будет раскуплено всё имеющееся на рынке inventory, и цены неминуемо опять улетят в верх.
Этот сценарий изменить уже не может ничто, так что сегодняшние цены на жильё уже через несколько лет покажутся нам просто смешными. Но цены ценами, а что же будет происходить со стоимостью аренды?
Сегодня очень многие снимают жильё, армию арендаторов, а основными арендаторами квартир традиционно являются новые иммигранты и студенты, сегодня пополнили те, кто не в состоянии приобрести своё собственное жильё при высоких ставках кредитования, и таких людей очень много.
В 2024 году в GTA количество сделок по аренде увеличилось сразу на 26%. У некоторых сейчас сложилось впечатление, что жить в ренте, в общем-то, и неплохо, так как это гораздо дешевле, чем платить за купленную в кредит квартиру, и на сегодня это действительно так.
Несмотря на огромный спрос, цены на аренду сейчас немного просели относительно цен прошлого года, и связано это с рекордным количеством окончания строек в кондо-проектах, начинавшихся в 2018–2020 годах.
К примеру, в хорошем кондоминиуме в даунтауне Торонто студию сегодня можно снять дешевле 2000 долларов, и это на 4% дешевле, чем в прошлом году, односпальную квартиру - за две с половиной тысячи, и это на 3% дешевле, чем годом ранее, двухспальную квартиру за 3200, также на на 3% дешевле, чем в прошлом году, а вот цены на аренду трёхспальных квартир опустились на 12%, и “трёшку” сегодня можно снять за 4000.
Давайте рассмотрим, действительно ли выгоднее сегодня арендовать двухспальную квартиру, чем иметь её в собственности.
Среднестатистическая цена аренды “двушки” в даунтауне Торонто - 3257 долларов.
Стоимость такой квартиры с паркингом и локером, при том, что цены сегодня сильно ниже относительно пика – февраля 2022, составляет примерно $750.000. Допустим, вы приобрели такую квартиру с первоначальным взносом 20%, и ваш кредит составляет 600 тысяч долларов. Моргидж сегодня уже можно получить под 5%, а значит, платёж по кредиту составит $3200, из которых ежемесячно примерно 800 долларов вы будете выплачивать в счёт погашения самого кредита.
То есть кредит вам будет обходиться в 2400. Также вам придётся платить maintenance 600 долларов в месяц и годовые налоги - 300 долларов в месяц. Таким образом, купленная в кредит двухспальная квартира в даунтауне Торонто будет обходиться вам в 3300 долларов в месяц.
А среднестатистическая арен-да такой квартиры $3257. То есть то же самое. Но это сегодня.
Как только процент по ипотечным кредитам упадёт до 3%, а это время уже не за горами, то купленная в кредит квартира будет обходиться уже в $2300. Платёж по кредиту $2500 минус выплата принципала в $1100, плюс maintenance $600 и налоги 300 долларов в месяцб и это уже на тысячу долларов в месяц дешевлеб чем арендовать такую квартиру.
Ну и, конечно, не надо забывать, что, как ни крути, недвижимость в долгосрочной перспективе дорожает как минимум на 5% в год, а значит, за 5 лет, живя в собственной квартире, что, конечно, приятнее, чем в арендованной, вы получите прирост стоимости в 200 тысяч долларов + 60 тысяч сэкономите на разнице между арендной платой и платежом по кредиту.
В итоге за 5 лет получается сумма в 260.000 долларов, даже при том, что все эти пять лет ваш лендлорд не будет повышать аренду. Так что мнение о выгодности аренды относительно покупки - это всего лишь миф, придуманный теми, кто просто не может позволить себе покупку.
Но и это ещё не всё. Что будет дальше происходить со стоимостью аренды? За весь 2023 год в Торонто на аренду было выставлено 28.510 квартир.
В этом же году, только за первые 6 месяцев, из-за большого окончания строительств и очень трудной перепродажи только что построенных квартир, более 44.000 выставленных на аренду объектов.
Естественно, при таком количестве предложений цены на аренду стабильны.
Но не надо забывать, что мы имеем 500 тысяч ежегодно пребывающих в страну иммигрантов, и правительство планирует держать иммиграцию как минимум на этом же уровне в ближайшие 10 лет.
По статистике, из 500 тысяч приезжающих в страну иммигрантов около 150.000 оседают именно в GTA, и учитывая, что средняя семья по статистике - это два с половиной человека, и 90% вновь прибывших – это потенциальные арендаторы, то чтобы обеспечить их жильём, требуется более 50 тысяч единиц арендного жилья ежегодно.
Сегодня из-за большого количества окончаний проектов в Торонто достаточно арендных площадей, а вот завтра, когда из-за кризиса последних двух лет в строительной индустрии окончаний проектов вообще практически не будет, ситуация изменится в корне.
Спрос в разы превысит количество предложений, и цены на аренду сделают сильный скачок вверх. В 2027–2030 годах мы ожидаем катастрофическую нехватку недвижимости, как для аренды, так и на покупку. И это будет время, когда стоимость двухспальной квартиры в хорошем проекте даунтауна Торонто, которую сегодня можно приобрести за $750.000, улетит далеко за миллион, а арендоваться такие квартиры будут за 5000 в месяц, а не за сегодняшние 3200.
Так что, если у вас нет собственного жилья, и вы живёте в “ренте”, покупайте недвижимость как можно быстрее. Сегодня, когда ставки по кредитам падают, на рынке очень большое количество предложений, и цены просели, самое время задуматься о приобретении своего первого жилья.
Завтра может быть уже поздно. А ощущение сегодняшней спокойной жизни в “ренте” очень обманчиво, и ничем хорошим для тех, кто останется жить в “ренте”, не закончится.
Максим Багинский,
Broker of record
Right At Home Realty Investments Group
Портал по Торонто и Калгари -
Портал по Карибам -
416.832.8343
