Рынок квартир Торонто сегодня и перспектива 2021 года
Советы профессионала. В преддверии новогодних праздников мы традиционно берем интервью у известного в Торонто риэлтора, инвестора и владельца компании Right At Home Realty Investments Group – Максима Багинского.
- Максим, какова ситуация на рынке Торонто сегодня?
- Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях, надо опираться на статистические данные. Рынок строящихся квартир в действительности очень предсказуем. Главное - правильно понимать статистику и учитывать различные факторы, влияющие на те или иные тренды. Надо не забывать, что в действительности существует два рынка – это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир, и, соответственно, как начинают резко подниматься цены на квартиры, то останавливаются цены на дома.
Я приведу некоторые статистические данные. По квартирам: в третьем квартале 2018 года на рынок вышло 3549 только что построенных квартир, в Q3 – 2019 их было 2378, а в этом году за тот же период только что построившихся квартир было 7776. Вопрос: почему? Те, кто давно следит за моими публикациями, помнит, что еще в 2015 году я говорил о том, что 2020-2021-й – это будет время с наибольшим количеством окончаний проектов. Это последствия кризиса строительной индустрии кондо 2011-2014 годов.
После 3 лет затишья в 2015 году покупатели вернулись на рынок, и в начале 2015 года девелоперы, распродав большинство ранее построенных проектов, начали новые. Окончание этих проектов как раз приходится на 2020-2021 годы.
Эти проекты полностью проданы еще на этапе котлована, но большое количество квартир принадлежит инвесторам, и некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили их на продажу. Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло много квартир, ранее сдававшихся в краткосрочную аренду. Из-за изменения в законодательстве рынок краткосрочной аренды практически умер, и многие владельцы подобных квартир решили не сдавать квартиры в долгосрочную аренду, а продать.
За прошедшие 7 лет цены на квартиры удвоились, и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль. Кроме этого, из-за падения стоимости аренда квартир снизилась, и некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду, занервничали и, опасаясь падения цен, тоже выставили квартиры на продажу. В итоге на рынке вторичных продаж оказалось более чем в 2 раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году. То же самое и с арендой. Если в третьем квартале 2018 на аренду было выставлено всего 948 квартир, а в 2019 и того меньше – 785, то в 2020-м - их 2366.
Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем еще в феврале 2020, до начала эпидемии. Цены на продажу тоже несколько упали, на данный момент купить квартиру на вторичном рынке в среднем можно на 5% дешевле, чем в феврале.
При этом важным фактором является то, что за третий квартал 2020 года сделок по продаже и покупке квартир примерно столько же, как в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, чем в прошлом году. Это все, что касается квартир, с недвижимостью категории freehold ситуация геометрически противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16%, и спрос тут превышает предложение - как в сегменте продаж, так и касательно аренды.
- Вы обрисовали не совсем радужную картину для владельцев квартир. Стоит ли ждать падения цен?
- Я привел статистику выставленных на продажу и аренду квартир, но чтобы была более ясная картина, также надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот, общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на 42,3%, а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег: просто больше покупают дома, и поэтому они резко выросли в цене. То есть получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте.
Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома достигла пиковой отметки, и шквал покупателей очень резко перешел от сегмента домов в более дешевый сегмент кондо. Что-то подобное нас ждет в ближайшее время. Я допускаю, что еще некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится, и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир еще немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным.
В действительности количество квартир, находящихся на рынке сегодня, это всего 4-6-месячный запас, и они будут раскуплены в течение первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскоре после нормализации ситуации с ковидом. Пока рано говорить, когда это произойдет, но мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму - это вторая половина следующего года. Сейчас в Торонто отсутствуют около полумиллиона человек. Это иммигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за ковида, студенты и большое количество высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании.
Все эти категории - потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально «переварить» все имеющиеся на рынке квартиры. Следовательно, я не только не ожидаю обвала рынка квартир, но и наоборот, прогнозирую бурный рост - ориентировочно с конца следующего года. В пользу будущего подорожания также говорит и то, что за последний год себестоимость строительства очень сильно поднялась, и сейчас практически все, что есть на рынке, стоит дешевле, чем такое же построить. Долго такая ситуация продолжаться не может, и в итоге приведет к сильному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведет себя так же.
- Что бы вы рекомендовали инвесторам?
- Ну, во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки - это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные deals с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь небольшой депозит сегодня, вы имеете цену сегодняшнего дня. К моменту окончания строительства, через 4-5 лет, сегодняшние цены будут уже историей. Из-за эпидемии коронавируса в этом году девелоперы были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнемся с очень малым количеством окончаний строительств, то есть с точно тем же самым, что мы видели в 2017-2019 годах из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили нужное количество новых проектов. Рынок недвижимости очень цикличный, и я уверен, что предстоящие годы будут для инвесторов, инвестирующих в pre-construction сегмент, очень успешными. Просто наберитесь терпения.
Максим Багинский,
Broker of record
Right At Home Realty Investments Group Brokerage
416-832-8343
Беседу вела Ольга Макеева
